あぶない?個人の不動産投資にかげり。どう対応したらよいでしょう。

スルガ銀行の問題を受けて、個人による不動産投資にストップがかかってきた。

物件価格が2018年に成って下落に転じている。

個人の融資残高も23兆円になっており、いままで伸長して来たのがここにきて下落している。

もっともこれはアパート経営が多いのですが、ワンルームマンション投資でも気に成る所ですね。

 

 

 

(引用;日本経済新聞)
 
アパート経営の場合は融資審査が審査以前の段階で通らない状態となっているそうです。
 
これは、スルガ銀行の問題を受けて金融庁が不動産投資への過剰な融資を抑制する姿勢に転じて、審査の厳格化に動いている為ですね。
 
日銀の調査によると、個人の貸家業向けの新規融資が、2018年4~6月で5,603億円と前年同月比22%減少しています。
 
ピークの2016年7~9月は1兆889億円でしたので、ほぼ半減して2012年の水準に落ちています。
 
実際野村不動産アーバンネットが5月に実施した投資家アンケートでも金融機関の審査が厳しくなったと回答した人は88%になります。
 
そもそも不動産投資は物件価格に対して、8~9割が借り入れでまかなう事がおおいので、金融機関が融資に厳しく成れば、投資家としては不動産への経営が厳しくなります。

 

 

アパート物件価格はこの6年間で6割も上がっているのです。

 

ある静岡県にあるアパート経営をしている投資家は、1億5000万円の物件を購入したのですが、不動産業者の勧められるままに、入居率も高く家賃保証と言った言葉にほだされて、インターネットで周辺の写真を見ただけで購入を決めたのです。

 

1億5000万円の不動産物件を良く調べもせずに、インターネットの周辺写真を見て決めた、とは驚きですよね。

 

案の定最初は満室だったのですが、次第に退室して今では空室が目立って赤字に成っているそうです。

 

よくあるパターンですよね。

 

大手銀行では、まず地方から家賃が下がるとみている様です。

ますます地方でのアパート経営は厳しく成りますね。

 

アパート経営では都市圏よりも土地が余っている地方の方が、建設されている事例が多いですね。

 

このアパート経営は、確かに相続税の減少や、空いた土地を有効に生かす、と言った意味では良いでしょうが、それは賃貸物件として便利な場所に有る場合です。

 

駅から10分以上離れた位置にあると、なかなか賃貸人は付かないですね。

これからアパート経営をする人は減少して行くでしょうが、すぐには無く成りません。

 

するとますます地方に物件が増えていく事に成ります。

そうなると、益々競争が激しくなって、家賃の値下げや物件の見栄えを上げる為に改装費用が増えて来ます。

 

ましては、人口減少で若い人たちは都市圏に流入しています。

結果、住む人が少なくなって、賃貸人の取り合いに成って、家賃の減少が起きて来ます。

 

アパート建設費がピークに成っている今、ちょっとこれからは難しいビジネスに成りました。

一方東京23区のワンルームマンションの場合はどうでしょうか。

 

東京オリンピックに向かって都市開発が進み、オリンピックが終わった後も物件が下がる気配は有りません。

最近景気も良いせいか、益々企業も業績が良くなって東京に進出してきたり、事務所を東京の中心に変えて来たり、便利な場所に集中してきているようですね。

 

人口の流入も東京23区は増加しています。

マンションもタワーマンションを始め、いたる所でマンション建設も見られます。

 

最近では千葉県や埼玉県に住むファミリーが減少して、東京の江東区や墨田区や東京の中央の周辺がファミリーにも人気に成っています。

ワンルームマンションについても、中央区、港区、文京区、千代田区、と言った都心中央に物件の人気が出てきています。

 

物件価格もアパート経営の様に1億円を超える物件などは、ワンルームマンションの場合にはありません。

タワーマンションにあるワンルームマンションは4,000万円を超える物件はありますが、ほとんどありません。

 

比較的少額で出来る不動産投資がワンルームマンション投資なのです。

 

しかし、ここまでスルガ銀行の件の問題が大きくなるとは思っていなかったので、これからワンルームマンション投資の場合も融資が厳しくなるでしょうね。

 

もし融資が厳しくなった時の対策は考えておいた方が良いですね。

 

私の場合は、ワンルームマンション物件の収支計算をしっかり行って、利益が出る物件である事を証明できる資料を作成します。

 

対象となる賃貸人はどんな人か、それから得られる家賃収入はどの程度か、周辺の同様なマンションの家賃収入がどの程度か、どの程度で入退室しているか、等を周辺の不動産会社に調べます。

 

意外と、不動産会社も自分の会社で物件として扱えますので、親切に教えてくれるのです。

その時、周辺の不動産物件の価格もだいたい聞けば教えてくれます。

 

売り出された時の物件価格は幾らだったか、その時の家賃は幾らだったか、この数年で家賃収入がどこくらい落ち込んだか、いろいろ教えてくれるのです。

 

私も物件を購入する際に、その物件近くにある不動産会社に行って、その不動産物件についていろいろ聞きました。

 

すると、その物件は良く扱う物件か、ほとんど扱わない物件が教えてくれます。

なぜ扱わないか、も教えてくれます。

 

たいていはワンルームマンションを購入した不動産会社が賃貸募集をかけてくれますので、その不動産会社あっせんで賃貸人が決まって来ます。

 

しかし、自分で自分の物件の周辺の不動産会社とコンタクトを取っておけば、そのエリアの賃貸状況を知る事が出来ます。

特に知りたいのが、家賃です。

 

ワンルームマンションを購入した不動産会社は、賃貸人を早くつけないと、自社で家賃を7割負担する必要が出て来ますので、早く賃貸人を見つけようとして、家賃を周辺の物件より下げて決めようとしてきます。

 

この時、知っている周辺の不動産会社に家賃の情報収集すれば、自分のワンルームマンションの家賃が高いか安いか、分かります。

賃貸人を付けてくれる可能性も有ります。

 

やはり、物件に近い賃貸紹介会社が自分の物件を扱ってれるとそれだけ賃貸人が来ます可能性が増えますよね。

ワンルームマンション投資のポイントは、利益を安定して上げる事に成りますので、自分で出来る事はやった方が良いですね。

 

家賃を下げない努力。

賃貸人を早くつける努力。

退室する情報が有れば、すぐ募集をかける。

などなど。

 

その為には、私が一番大切にしているのは、購入した不動産会社の営業マンや入退室を管理する担当者に都合が合えば面談して、普段からのコミニケーションを取る様にしていました。

 

すると、遠方にいても私の状況が分かってくれていますので、またお願いしますと言って、たいていはスムーズに賃貸人を決めてもらいました。

 

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