うそでしょ。赤字でも還付金で帰って来て、黒字になる?

ワンルームマンションを購入する際、不動産会社の営業マンから、不動産経営が赤字に成っても、確定申告すれば還付金と言って、国から払った税金が返ってくるから黒字に成る。

と聞いた事はありませんか。

 

確かに、不動産経営で赤字に成れば、サラリーマンの場合ならば、給与所得として所得税を支払っていますので、赤字分に相当する額が、何割か返って来ます。

不動産経営が赤字であっても、経費として認められる項目があればそれを計上して、不動産所得から引く事が出来るのです。

 

そうすると、赤字なのですが経費分が税金として還付されてきますので、その還付分が赤字を相殺させるというものです。

 

ワンルームマンションの場合の経費とは何かというと、

金融機関にローン返済している金額分の内、金利分。

ワンルームマンションの建物分の減価償却費

物件を見たり、不動産会社と打ち合わせする為の、交通費

教育費、交際会議費、通信費、等ワンルームマンションを経営する上での必要な費用

等です。

 

確かにこれを経費として計上すると、不動産所得から引く事が出来ます。

そうすれば、不動産所得にかかる税金が少なくなります。

 

ですので、赤字であっても還付金が返って来る場合があります。

 

ですけど、赤字の一部が還付金として帰ってくるだけで、黒字に成る事はありません。

経費を水増しして、実際は使っていないのに、経費として計上して、税金をごまかす事は犯罪です。

 

ですので、不動産経営で赤字に成るという事は、還付金があったとしても黒字に成る事はありません。

営業マンのトークに惑わされないでくださ。

ワンルームマンション経営は黒字経営させる事が基本です。

 

ワンルームマンションが1戸の場合には不動産所得が赤字に成る事はあり得ます。

それは、様々な理由があります。

 

一つには、1戸の場合には入居者が出てしまうと、空室率が大きく成り、家賃収入が減ってしまう為です。

 

経費も1戸のワンルームを管理する為だけに必要なわけですから、効率が悪いのですね。

2戸~3戸あれば、同じ経費で打ち合わせや教育が出来るので割安に成ります。

その為、不動産経営と考えれば、ワンルームマンションは1戸では無くて、3戸程度は有った方が効率的です。

 

しかしなかなかそうのようなお金も無い人が多いでしょうから、まず手軽にできる方法として、経費計上をもれなくする事が重要です。

 

物件を地方から東京に見に行く場合がありますね。

この交通費は経費として認められます。

東京での宿泊や食費と言った、不動産経営に必要な場合には経費として認められます。

 

東京に行って、ワンルームマンションだけで見る訳では無いでしょうから、せっかくの時間を利用して見学も東京見学でもできますよね。

但し、東京見物がメインの場合は、按分と言って、ワンルームマンション経営に必要な割合だけを経費として認める、と言う事に成っていますので、気を付けてください。

地方の物件を見に行く事も有るでしょうから、この場合も同様です。

 

会議費・交際費と言う項目があります。

 

これはワンルームマンションを経営する上で、関係者と打ち合わせしたり、食事を摂ったりした場合は、その食事代が経費として認められます。

食事をしてお酒を飲んで、打ち合わせをする場合も有るでしょうから、その場合も経費として認められます。

 

しかし、ワンルームマンション経営に関係のない事で飲食した場合には、経費として計上する事は出来ません。

 

教育費と言うのも有りますね。

 

不動産経営に必要なセミナーや書籍、コンピューターソフト、と言ったワンルームマンション経営に必要な知識を付ける為に使用した教育は費用として認められています。

最近ではセミナーでも数万円する場合がありますね。

 

ですので、この様な金額は経費として申告すれば良いのです。

 

但し、これらは領収書が必ず必要ですので、貰ってくださいね。

そして今は個人の場合でも、保管は5年間必要に成っていますので、無くさない様に注意が必要ですね。

 

実際にワンルームマンション投資をすれば分かりますが、これらの経費と言うのは、結構な金額がかかっているのに驚きます。

地方に住んでいる場合は特に感じますね。

 

今や、関西から東京に物件を見に行って、業者と打ち合わせして、宿泊して、会食とかすると、数万円はすぐにかかってしまいます。

 

年数回この様な事があると、結構な金額に成っています。

ですので、経費はしっかりと管理しておくことが重要なのです。

特にワンルームマンションを1戸だけの方は、その差が顕著に出ます。

 

1戸の場合でも、2戸の場合でも経費の金額は同じですが、家賃収入は1戸分しかありません。

通常の場合ならば、1戸家賃8~9万円なので、年間の家賃収入は、110万円前後です。

これに、修繕積立金、不動産管理組合費、集金代行代、保険、金利分の費用、減価償却代、と言ったものを引くと数10万円しか不動産収入は無くなります。

 

ここに先ほどの経費を差し引いていくと、赤字に成る事が多いのです。

 

ですので、経費を抑える方法が黒字化させる方法ではありますが、経費を使ったならば、使った分をキチンと形状する事で結果的に赤字に成る事があります。

 

ワンルームマンション経営も立派な経営ですので、経費節約も重要ですが、不動産業者と面談したり、物件を見たりする事も経営判断する上で必要です。

最近の東京の開発の動きは書物ではよく出ていますので、分かりますが、それを実感する為に東京の物件を見に行く事をおススメします。

そしてその時には不動産業者の方と、懇親を深めて、次に購入するワンルームマンションの情報を聞き出す為に、関係つくりをしておく事も大事です。

家族ぐるみでのお付き合いも有りますよ。

この様な場合も有ります。

 

不動産を早くローンの無い自分の物にするために、ローンの支払額を家賃収入より高くして、不動産所得をマイナスにする方法があります。

この方法は、お金にゆとりがある場合には有効です。

 

マイナスに成ると、確かに不動産所得とすれば赤字に成るのですが、ローンとして返済している物件としての価値の部分は自分の資産に成る訳ですので、還付金として帰ってくれば、それが利益として帰ってきたと考える事が出来ます。

新築ワンルームマンションの場合には、金額も大きいし建物部分の金額も大きくなるので、減価償却分が大きくなっているので、新しいうちは不動産所得から差し引く金額が大きくなります。

鉄骨コンクリート建築の場合には、減価償却期間は38年と決まっているので、特に建築したばかりのころが最も減価償却額は大きく成ります。

 

ですので、お金が余裕がある方は、新築ワンルームマンションを購入する場合も不動産経営としてはあると思います。

但し、新築ワンルームマンションの場合には、売価の3割は販売費として割高に成っていますので、購入して数年で30%価値が下がりますので、あまりお勧めは出来ません。

 

するとすれば、築浅物件で新築ではないが新しい中古ワンルームマンションがお得でしょうね。

中古と言っても、最近のマンションは構造も中の装飾もしっかりしていますので、新築と変わりません。

ですので、築浅中古ワンルームマンションを購入する事をおススメします。

 

 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です