ええ~!こんなに違う。中古ワンルームマンションで相続する方法って知ってますか?

現金で相続するより、中古賃貸マンションで相続した方が、税金の額が少なく成ります。

2015年の法改正があって、相続税の非課税枠が変わりました。

基礎控除額が3,000万円で、相続人1人当たり600万円となりました。

 

父親が亡くなった場合で、妻と子供2人が相続した場合はどうでしょうか。

3,000万円+600万円x3人=4,800万円が相続の非課税枠と言う事に成ります。

 

例えば、現金で4,800万円以下を相続する場合には、相続税は0円です。

 

例えば1億円ならばどうでしょうか。

1億円ー4,800万円=5,200万円が相続税対象額です。

 

これは、相続税の税率区分がありますので、これを見ると30%が相続税で取られますので、1,560万円が税金として支払う事に成ります。

 

(引用;相続サポートセンター)

 

これを中古ワンルームマンションで相続した場合はどうなるでしょうか。

 

1億円のワンルームマンションを2000万円×5戸=1億円の場合で考えると、評価額は1億円ではありません。

不動産は購入価額ではなく、土地や建物がそれぞれ評価されます。

 

建物は購入価格の50%、土地部分は公示価格の80%が評価額に成ります。

詳細な計算方法は、以下の通りです。

 

相続税評価額の計算式

土地

路線価(地価の80%)x(1-借地権割合30%~90%x 借地権割合30%)x賃貸割合

建物

固定資産税評価額(時価の60%~70%)x (1-借地権割合30%)x賃貸割合

 

 

この中古ワンルームマンションの場合には、さらに20~30%評価額を下げる事が出来るのです。

その結果、ワンルームマンションの相続税評価額は、購入価格のおおよそ1/3にまで圧縮する事が出来るのです。

 

そうすると、先ほどの1億円の中古ワンルームマンションの評価額はどうなるのでしょうか。

1億円÷3=3,333万円になります。

 

この場合で現金で相続する場合の相続金額と中古ワンルームマンションで相続する場合で計算して見ます。

 

現金の場合

1億円―(3,000万円+600万円×3人)=5,200万円

5,200万円の相続税額は、30%が相続税率ですので、

5,200万円×30%=1,560万円

 

中古ワンルームマンションの場合

1億円÷3=3,333万円

基礎控除が3,000万円+600万円x3人=4,800万円

 

ですので、相続税を支払う必要が無いのです。

 

ですので、1億円の現金を持っている人は中古ワンルームマンションを購入して、残された人に相続させれば、相続税を支払う必要は無くなるのです。

相続税の1,560万円が0円になります。

 

但し、物件が5戸の場合は、3人で割れませんので、1人は1戸、2人は2戸、になりますので、これは不公平に成ります。

 

この場合には、各1戸づつを分けて、後の2戸については、共同名義で分割して保有する事も可能です。

 

しかし、不動産を共有名義にすると、処分する場合や所有者が無く成った時の相続の際にも面倒に成りますので、不動産の共有名義はやめた方が良いと言われています。

 

するとどうするかですが、その場合は物件の実勢価格で分割するのも1つの方法ですね。

家賃収入を分割するという事も出来ます。

家賃収入を3分割するのです。

こうすれば、公平に成ります。

 

しかし共有名義は何かと面倒なので、出来れば止めたいですね。

そうすると、ワンルームマンションを相続する時には物件が相続人で割れるように持つ事も一つの方法ですね。

 

中古ワンルームマンションの場合には、3年に分けて分割して相続する事も可能です。

 

例えば、2億円を遺産相続する場合にはどうなるでしょうか。

 

現金の場合

2億円―(3,000万円+(600万円×3人=1800万円))=15,200万円

相続税率は40%ですので、6,080万円です。

 

中古ワンルームマンションの場合

2億円÷3=6,666万円が相続時の評価額です。

6,666万円の相続税率が30%ですので、約2,000万円です。

 

これでも節税額は

6,080万円-2,000万円=4,080万円

ですので、大変な効果がありますね。

 

しかも中古ワンルームマンションを賃貸物件として使用している場合には、3年に分けて相続する事が出来るのです。

そうするとどうなるかですが、

 

6,666万円÷3年=2,222万円です。

2,222万円の相続税率は15%です。

2,222万円x15%=333万円

333万円x3年=999万円=約1,000万円になります。

 

すると、2,000万円ー1,000万円=1,000万円が節税に成るのです。

 

この場合、現金の場合と中古ワンルームマンションの場合で、2億円の相続税をまとめますと、

 

現金の場合            相続税額 ¥6,080万円

中古ワンルームマンションの場合  相続税額 ¥1,000万円

節税額                   ¥5,080万円

 

となります。

これは大きい金額に成りました。

 

2億円の場合でも3人で割る事は出来ませんので、割れる分だけ分配して、残った分は家賃収入で分けるか、売却してこの分だけ現金に換えるかですね。

 

マンションの価格も一概に決まっていませんので、物件を件数で分けるというのも、不公平感が出るかもしれません。

 

中古ワンルームマンションの場合でのもう一つのメリットがあります。

 

それは生前贈与と言う方法です。

 

生前贈与をした場合には、相続時にはその分控除額から引かれて計算されますので、相続税が少なくなるのではありませんが、家賃収入が相続人の物に成ります。

その家賃分で相続税額分を支払ったら良いのです。

 

するとどうなるでしょうか。

2億円の中古ワンルームマンションを、2,000万円x10戸として計算して見ます。

 

家賃収入が手取りで月1戸7万円とすると、10戸x7万円=70万円/月

1年で70万円x12ヵ月=840万円になります。

すると10年前に生前贈与すると、840万円x10年=8,400万円

 

先ほどの死んだ場合での相続税は、中古ワンルームマンションを賃貸経営していた場合で1,000万円でしたので、8,400万円-1,000万円=7,400万円が相続税を払うどころか貰う事が出来るのです。

 

まあ、2億円も現金を持っている人少ないでしょうが、でも1億円以上の資産を持っている世帯は、日本では120万世帯はいると言われていますので、居るんですよ。

 

しかしこれは驚きますね。

 

この理由も有って、東京のワンルームマンション市場は底堅いのでは無いでしょうか。

 

税金の事については、税理士にお尋ねください。

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