え!一棟丸ごとリノベーションが増えているって、そんなことできるの?

新築の様な中古マンション、一棟丸ごと改築。がそれです。

 

不動産会社が、大企業の社宅や賃貸マンションを1棟単位で買取、リノベーション(大規模改装)して売り出すのです。

 

この1棟買いは海外のファンドが日本のマンションに投資している事例も多く、2009年のリーマンショックの時には、大量に1棟単位で海外ファンドから売りに出されました。

 

この時には、こんなワンルームマンション1棟を海外のファンドが購入しているのか、と驚きましたが海外投資は進んでいるのです。

 

最近の事例では、日本のタワーマンションが中国・台湾・マレーシア、と言った東南アジアの国々の富裕層の方々が購入しているというのは、有名ですよね。

 

またワンルームマンション投資でも、韓国系の金融会社が特別な融資を行い、海外の方でも購入しやすい様に、貸し出しを増やしていると言われています。

 

今までは日本の金融機関が貸し出す事例が多かったのですが、今では海外の金融機関が融資するように成ったので、日本の不動産が海外勢に購入されている事例が増えているのです。

 

話を戻しますが、

 

この1棟丸ごとリノベーションは、価格が新築より安い事が特徴です。

 

しかし、多くの物件は築20~30年が経過しており、改築しても水回りとか、目に見えない所が不安が有りますね。

 

2017年に三菱地所レジデンスが、ザ・パークリモアさいたま新都心、をリノベーションしたところ、51戸のマンション物件が2,700万円~4,100万円で完売しています。

やはり、新築よりは安い所と、見た目では新築と変わらないくらい、外見や中の設備が変わらないので、割安感が出たのです。

 

中古マンションの取引はここ数年増加傾向で、新築の供給戸数を上回っています。

東京カンテイによると、1棟リノベーション物件が増えたのは、2000年代に入ってからですが、ここ10年だけを見ても、3700戸が供給されています。

 

この中古物件をリノベーションして販売する会社も増えて、京王電鉄子会社のリビタ(東京・目黒)の様に専門の中堅ディベロッパーも出てきている。

大手でも、三菱地所レジデンスのザ・パークリモアや大京グループのグランディーノ、と言ったブランドで参入が始まっており、今後はもっと増えて来ると言われています。

 

 

10年以降だけで3,700戸供給

(引用;日本経済新聞)

一棟リノベーションの分譲価格は、新築と中古物件の中間に位置します。

 

価格的には、3,3㎡243万円。

新築は、3,3㎡で289万円なので、約16%程安い。

これをワンルームマンションの場合で見て見ると、19,8㎡で1,458万円となる。

 

これを見る限りでは安い価格ですね。

 

築20~30年経過していますので、一概に安いとは言えませんが、最近のワンルームマンションの高騰から見ると一つの選択肢に成るかもしれません。

但し、築20~30年も経過しているので、維持管理費が不十分ならば、見えない所の経年劣化が進んでいる恐れがあります。

 

これを見つけるには、国の指針である住宅性能表示制度でA判定が出ている事が必要ですね。

これは不動産業者が持っているので、聞いてみれば分かります。

 

*第三者が柱、梁(はり)など重要な建物構造や、屋上防水設備など雨漏りを防ぐ部分を検査して問題が見つからないのがAの条件。

 

さらに言えば、5年間の既存住宅売買瑕疵保険が付いていれば、もし建築側に問題があった場合には、保険で保証されるので安心である。

 

一棟リノベーションは建築会社が責任をもって行うので、一般の不動産管理会社が賃貸住宅を大規模修繕するのとは保証出来る範囲が広く、安心である。

最近では新築で無くても、便利な場所であれば中古でも購入者の抵抗は無くなっているので、不動産取得の1次候補に成っています。

 

会社の社宅の物件は無くなってきたので、これからは賃貸マンションのリノベーションが出て来ると予想されている。

 

しかし、賃貸用途として使用するワンルームマンションの場合には、物件がキレイで水回りもしっかりしていても、立地が悪ければ事業として成り立たないので、不向きである。

 

最寄の駅から遠いとか、周囲に店が無く生活に不便な所では、いくら安くても客が付きません。

 

最近ではワンルームマンションにおいても、物件単位でリノベーションが行われるケースが増えています。

 

このGA-TECHNOROGYという会社もそうです。

この物件の内装を見る限りは新築と変わりません。

 

これは、ワンルームマンションの場合には部屋が画一化されているので、内装が比較的安価でしやすく、割安に出来る点から人気が出ています。

 

 

仕組みとしては、以下の進め方を取っています。

 

STEP 1
診断
AIとコーディネーターによる住まいシンダンを通して自分らしい暮らし方を発見。
 
STEP 2
物件探し
住まいシンダンをベースにAIが幅広い選択肢から物件選定し、コーディネーターがオススメ物件を提案。
 
STEP 3
リノベーション
間取りも・機能もデザインも自由にこだわり、自分らしいOnly oneの住まいを設計。
 
STEP 4
家具コーディネート
お持ちの家具も含め内装に合わせた家具をトータルにご提案。ショールームも同行し商品選定もサポート。
 
STEP 5
入居〜将来
ライフステージの変化や転勤時には月額一律1,080円(税込)で入居者募集と賃貸管理をサポート。

 

RC(鉄筋コンクリート)住宅の場合には、寿命が長く50年をピークに、管理がよけれが100年近く持つとも言われています。

自分の寿命から言うと、そこまで長い耐久年数は必要有りませんが、子供に相続させようとする場合には必要かもしれませんね。

特に水回りが大切なので、風呂でもこのようなキレイな物件に仕上げる事が出来ます。

 

安い物件を購入して、リノベーションをして高く貸し出す方法としては、このGA―TECNOROGYの物件を見ても参考に成ると思います。

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