こんなに違うのか!知ってはいたが、1,000万円も違うとは。

ワンルームマンションを購入する時、あなたは新築を選びますか?

 

それとも中古を選びますか?

 

同じ家賃で、立地もほぼ同じ条件の場合、新築ワンルームマンションの場合と、中古ワンルームマンションの場合で、どの位価格が違うのでしょうか。

 

一般的には、新築の方が高いとは聞かれていますよね。

高い理由は、広告宣伝費や営業マンの営業費用と言われています。

 

確かに、新築を販売するとなると、モデルルームと言って物件の内装を見て貰う為に別の場所で、マンションが建設される前に作ってお客さんを呼んでますよね。

 

このモデルルームも1つのマンションと同じつくりに成っているので、3000万円はしないでしょうが、土地代もいらないでしょうが、建物代や什器、ソファーと言ったものは宣伝費として必要ですよね。

ある資料では、同じ条件の場合で、新築とその物件の10年後の築浅物件の場合で、価格はどれくらい違うとデータが出ていると思いますか?

 

それは、約1,000万円違うのです。

 

新築が割高と聞いていましたが、まさかワンルームマンション1戸で1,000万円違うとは驚きですね。

 

その資料と言うのは、不動産の様々なデータを取集分析している不動産経済研究所が東京23区の投資用マンションの最新のデータを公表したのです。

 

その不動産経済研究所が発表した首都圏投資用マンション市場動向によれば、昨年は東京23区の内17区で4,042戸の投資用マンションが新築分譲されました。

 

これらの区に、ある不動産会社が販売した築10年未満の築年数が比較的新しい中古ワンルームマンション比較を行っています。

 

この販売価格を見て見ると、新築の平均価格は、最も高いエリアの港区の4,290万円、最も低いエリアが足立区の2,117万円でした。

 

平均額は3,023万円です。

 

一方で、築10年未満の築浅中古ワンルームマンションの平均価格は、1,977万円でした。

 

すると、この平均価格の差はどれくらいか計算すれば、新築の場合と中古の場合のワンルームマンションの価格差が分かります。

 

3,023万円-1,977万円=1,046万円

 

平均価格の差は、なんと1,046万円になるのです。

 

築年数が10年未満の中古ワンルームマンションの物件は、同エリアの新築ワンルームマンションの6~7割程度の価格に成っている事が証明されたのです。

新宿区の場合ならばどうでしょうか。

先ほど事例は、別なのでしょうか。

 

新宿区場合ならば、

新築価格が3,486万円です。

築浅価格が2,379万円です。

これを見ても、1,100万円の差があります。

築10年未満の中古ワンルームマンションの方が32%も安く購入出来るのです。

同エリアの新築ワンルームの6割~7割程度の価格で
購入できるということです。

この理由ですが、10年程度経過したので、ワンルームマンションが老朽化して資産価値が下がったという分けではありません。

 

それは、新築ワンルームマンションの販売価格に載せられた販売促進費と言うものです。

新築プレミアが価格を上げているです。

先ほども言いましたが、この新築ワンルームマンションの場合には、

ディベロッパーやワンルーム間販売会社の宣伝広告費や人件費、利益が入っているのです。

 

あなたが良く目にする、キレイなパンフレットやチラシ、物件専用のWEBページなどの費用がこの物件価格に上乗せされているのです。

 

良く言われているワンルームマンションの営業マンの一件販売した場合のボーナスは数10万円から数100万円といわれています。

 

年収で数1,000万円の営業マンはたくさんいるのです。

但し長続きするかどうかは、その人の実力次第ですが。

 

その他に新築ワンルームマンションと築浅中古ワンルームマンションの価格差が広がる理由として、1戸当たりのマンションの広さに有ります。

 

新築は平均㎡単価111,2万円でした。

築浅中古物件は87,4万円でした。

ここで、13,8万円の差があります。

新築の平均平米単価は111.2万円で、築浅中古では87.4万円でした。
 新築と築浅中古で21%の違いがあります。

平米単価の差額は、2割程度で収まっていますが、販売価格では差が約3割にまで広がるのは、専有面積の違いからです。

新築の平均面積は27.19平米ですが、築浅中古では21.88平米と、5.31平米もの違いがあります。

つまり、今のマンションは1部屋の広さが広いのです。

昔のマンションの方が狭いのです。

 

これはどのような理由によるものでしょうか。

これは、ワンルームマンション開発規制条例です。

 

住環境を良くする為や、長く住んでもらう事を目的として、23区すべての区でワンルームマンションの開発には、条例や建築指導要綱と言う形で規制がかかっているのです。

この規制は15年程前から年々規制が強化されてきているのです。

 

ワンルームマンションの住む人は、どうせ2~3年程度で退室して行くので、周辺を汚くしたり、マンションの管理組合の決め事に従わない人がいるのです。

その為に東京23区では条例が引かれ、住んでいる住人と同じような条件で住めるように、ワンルームマンションの作りを広くとって、長く住居出来るような環境のワンルームマンションにするように規制がかかったのです。

 

例えば、渋谷区ですが、2013年以降は28㎡未満のワンルームマンションは建設できなくなりました。

多くの区では、最低専有面積は25㎡以上と決められているのです

マンション1棟の中に、一定の割合でファミリータイプの部屋を含めなければならない、と言う区も有ります。

ワンルーム単独のマンションを建設できない区があるのです。

 

その為、新築でワンルームマンションを作ると高く成るのは当然ですね。

その価格が、中古物件の最初の価格とは違っているです。

そして、今は東京の再開発が進んでいます。

ワンルームマンションを建設しようと思っても、土地が無いのです。

 

あっても、不便な所に成ってしまい、人気のない場所に成るので、不動産会社としても立てたくても場所が無いという状態です。

 

その為、土地が高い場所であっても、ワンルームマンションの中の装備や設備を豪華にして、高く販売しているのです。

その為に、割高なワンルームマンションが出来上がるという分けです。

 

ちょっと整理します。

 

新築ワンルームマンションは、築浅10年程度の中古ワンルームマンションに比較して、1,000万円ほど(30%)高い。

 

理由は、

1、販売促進費

2、部屋の広さが広くなった。

3、東京の土地代が上がった。

と言う事に成ります。

 

これに対して、家賃はどうでしょうか。

 

新築ワンルームマンションは確かに1人目が住む場合にはプレミア価格が付くでしょうが、2人目からは中古物件と同じですので、家賃は中古ワンルームマンションと同じに成るのです。

 

広いので多少は家賃は高くとれそうですが、家賃は周辺の家賃に引っ張られますので、広さより便利さを優先されて、価格はほとんど変わらなくなります。

東京の土地代が高いからと言って家賃は新築も中古も変わりません。

 

生活に便利な場所にあるかどうかの方が、家賃には影響があります。

ですので、新築ワンルームマンションも10年程度経過した築浅ワンルームマンションの家賃収入も変わらなくなるのです。

 

物件価格はどうでしょうか。

 

確かに10年程したら物件価値はさがります。

ではどの程度と言うと、築10年を経過しても、築浅ワンルームマンションの場合には1割程度しか下がらない事がデータで出ています。

 

家賃も変わらない、物件の資産価値も変わらない、これならば高い新築ワンルームマンションを購入する事はありませんよね。

 

但し、これは考え方の違いも有りますので、一概には言えません。

 

新築ワンルームマンションの方が、設備は最新ですし、中古よりは新しいですので売却する際には高く販売できる可能性も有ります。

 

また東京と言う都市も老朽化するエリアと発展するエリアがあり、新しいマンションはこの新しいエリアに建設される事が多いので、便利で将来資産価値として価格が落ちにくいというメリットも有ります。

 

一概どちらが良いと、決める付ける事は出来ません。

 

しかし、一般的な条件で比較すると、新築ワンルームマンションよりも築浅で10年程度の中古ワンルームマンションを選ぶ方が投資としては成功する確率が高く成るという事です。

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