やっぱりな!あのスルガ銀行。私も融資を依頼したんだけど、、、。

スルガ銀行。

今不正融資で話題に成っていますね。

実は私もスルガ銀行でマンションの融資を依頼しました。

あの時期はリーマンショックが終わった時期でしたので、銀行もとても融資に慎重だった時です。

 

私は会社でサラリーマンとして働いていますので、会社のメインバンクから融資を受ける話で進めていました。

しかし、投資用マンションの場合は都市銀行は本人が住んでいないと、融資が下りないのです。

 

但し、家族や親族が住む場合には融資が下りる場合があって、私の場合は条件付きでしたが、ワンルームマンション2戸で約5,000万円の融資が下りました。

 

でも、この条件がなかなか満たせなかったのです。

 

当初は親族が住む予定で購入を検討し、物件も探して、融資してくれる銀行も探したのですが、最終的にそこに親族は住まないことに成ったのです。

私が6カ月間住むならば、融資してくれる可能性も有りましたが、勤務先が大阪なので出来ませんでした。

 

6ヵ月の間に銀行がその物件に私が住んでいるかどうかを確認しに来るとは思いませんが、私が働いている会社のメインバンクだったことも有り、嘘をついてまで融資して貰う事は出来ませんでした。

しかし、この時銀行から提示された金利ですが、1,17%でした。

 

ですので、私としては良い条件だったのです。

転勤した際には、ワンルームマンションを購入すると資産に成ると言いますね。

 

これは、自分が住む物件ならば、住宅ローンが組めるからです。

この自宅としてワンルームマンションを購入する方法については、別の記事で書いて行きます。

 

そんなわけで、銀行からの融資は断りました。

でも不動産会社とは契約を進めており、融資してくれる銀行が無くなってしまい、困っておりました。

 

そこでインターネットで探し回りました。

2009年当時は投資用ワンルームマンション投資で、融資してくれる銀行はありませんでした。

 

アパートローンならばたくさんあったのですが、ワンルームマンション2戸となるとどこも有りませんでした。

 

東北や北陸の銀行の中には、貸してくれそうな記事があったので探しましたが、電話して聞いてみると融資は出来ない、との事でした。

ワンルームマンション物件の場所も岡山と言う地方なので、賃貸者が入らないと銀行では考えている様です。

 

ちなみに、東京のワンルームマンションならば融資してくれる地銀はいました。

やはり東京でワンルームマンションと言うと、価値が有るものとして考えてくれるのですね。

 

地銀はダメでしたので、今度は信用金庫にお願いして見ました。

結果は同じでした。

 

やはり賃貸用としてのワンルームマンションへの融資はしていないという事でした。

ここでも岡山の物件と言う事で断ったのだと思います。

 

そこで、付き合いのあったオリックス銀行に依頼して見ました。

ここは東京のワンルームマンションの賃貸管理会社の日本財託という会社の指定金融機関です。

ここで紹介を受けてお願いをしたのです。

 

しかし結果は、ダメでした。

 

理由は、物件が岡山であるために、賃貸人が入らない可能性が高いので、融資できないという事でした。

これで知っている金融機関はすべてダメに成りました。

そこでまたインターネットで調べていくと、スルガ銀行が融資出来るかもしれないという事が分かったのです。

 

それは、使用用途は問わないタイプの貸付商品で、投資用ワンルームマンションへの融資が可能とありました。

もうここしかない、と言う事で早速アポイントを取って面談する事に成りました。

 

今まで融資を依頼する際に、何が必要か分かって来ていたので、十分準備して面談しました。

やはり、融資を依頼するには、言葉や気持ちだけではだめなのです。

 

しっかりしたマンション経営計画が必要なのです。

私は、5ページ程の資料を作成して面談しました。

 

この岡山の物件は周辺のマンションに比較して、高級なマンションでした。

ですので、高級なマンションに住むような収入の高い人をターゲットにした収益マンション投資計画の様な題で作成しました。

 

そこには、周辺のマンションの家賃、マンションの価格、マンションの写真、そして今回融資を受けるマンションの家賃、写真を準備しました。

マンションの家賃は周辺価格より20~30%高く設定していました。

 

それは、新築である事と、このマンションは正確には1LDKだったのです。

ですので、ワンルームマンションよりは価格を高めに設定していました。

 

これでも安いと感じながらですが。

 

新築なのと、作りがしっかりしているので、一度は住んでみたいな、と思える物件でした。

これを基に、収益計算をした損益表を作成して、20数年後は払い終わるように計画表を書いたのです。

それと自己資金ですが、これを証明する為に、銀行での預金通帳、証券会社の保有株式数と金額、とコピーして持っていきました。

 

計画通りに行かない場合の担保の意味でした。

実際は担保としては、取られるような条件にはなりませんでしたが。

この表を基に面談者と初めての打ち合わせをしたのです。

 

スルガ銀行はキレイなビルに入っており、地銀でありながら資金がたくさんありそうな印象でした。

出て来た営業マンも身体はがっしりしていますが、優しそうな人でした。

人当たりも良く、商談はどんどん進んでいきました。

 

高級マンションへの高所得者をターゲットとしたことも気に入ってくれたのです。

それから面談を2回行い、3週間以内で融資が下りました。

 

これで不動産会社に支払える準備が出来たと喜びました。

しかし、下りた融資の金利を見て見ると、なんと3,7%だったのです。

 

当初こちらが考えていたよりも、1%も高い金利でした。

1%違うと、総支払額がどれくらい変わるか、ご存知ですか?

 

返済期間にもよりますが、30年で計算すると、融資額4,970万円の場合で、8,235万円なのです。

これが1%下がると、7,256万円になります。

 

約1,000万円ちがうのです。

これは大きいですよね。

 

しかし背に腹は代えられないので、これで契約する事にしました。

 

スルガ銀行はこの時の印象では、融資については他社では断られる様な物件であっても、利益が上がるならば積極的に融資して行こうという会社でした。

この時インターネットの記事を検索しても、ほかの銀行で融資を断られた場合でも、スルガ銀行ならば融資してくれる、と言う触れ込みでした。

 

但しこれは不動産投資に対して、と言う限定がありましたが。

地銀でありながら、他県の人にも融資を付けるので、たくさんの顧客を抱えていたように思います。

 

当時は借りる方としてはありがたい銀行で、但し金利が高いので、後から安い金利に借り換えるか、繰り上げ返済するしかないな、と考えていました。

無理な融資はしていたのでしょうが、不正はなかったのでは無いかと思いますが、どうだったのでしょうか。

 

私の属性で年収を、0を一つ多くつけていたのでしょうか。

 

この時点では特にどうも思いませんでしたが、今となっては分かりません。

但し、銀行のノルマはあると思いますので、この様な物件であっても積極的に取って行こうとしていたことは感じました。

 

アパート経営がトレンドに成った時、無理な融資が必要な場合には、このスルガ銀行はとても頼りに成ったと思いますね。

しかし、金利が高かったので、本当に返済計画で返せるめどがあったのでしょうか。

アパート経営の場合には、立地が良い場所に無い場合が多く、空室を埋めるのが大変だというのをよく聞きます。

 

金利が高いので、空室がでると自分で負担するとなると、大変高い金額では無かったのでしょうか。

ましては、融資をする人の年収を変えて融資しているのですから、空室が発生した時に自分で支払う事が出来るとは思えませんね。

 

不動産賃貸経営は何が起きても、払えるだけの金銭の準備が必要です。

銀行が追加融資してくれれば良いのですが、してくれなければ、自分が支払うしかありません。

預金が無ければ、支払えません。

 

ですので、余裕を持った資金計画やマンション経営計画が必要なのです。

 

 

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