やっぱりね!東京は都心回帰。これから買うなら都心物件でしょう。

日本経済新聞から森記念財団・都市戦略研究所がまとめたデータとして、東京23区で都市特性評価を実施したところ、NO1~NO3までで千代田区、港区、中央区が入った。

 

経済やビジネスでは都心が便利なのは分かるが、生活や住居の分野でも高い点数が付いた。

 

世田谷区などの購入住宅街が多い西のエリアが点数が悪く、江東区や墨田区と言った東のエリアが人気に成っている。

 

つまり、都心回帰ですね。

 

これから購入するワンルームマンションは、やはり都心の物件が良いという事です。

 

今までは、高級住宅地と言うと田園調布と言った都心からはすくし離れた場所であったのが、今では都心が高級住宅地に成っています。

 

この都市特性評価ですが、順番はベスト10ですが以下の通りです。

 

1位;千代田区

2位;港区

3位;中央区

4位;新宿区

5位;渋谷区

6位;文京区

7位;台東区

8位;目黒区

9位;品川区

10;江東区

でした。

 

上位は大手企業が集中するという事で経済やビジネスに便利である事も有りますが、子供の育児のしやすさ、市民生活や福祉と言った点でも良い評価が出ています。

中央区でも同様な傾向で、生活・住居、交通・アクセスと言った点では首位で、コンビニや飲食店の密度のほか、保育所や地域包括支援センターの多さ、公共交通の利便性が高い評価に成っています。

 

 

4位から10位までは都心に近い区が入っている点から見ても、ビジネスや経済、に近いエリアで生活、交通・アクセスと言った点で同様な傾向ですよね。

 

渋谷区は日本のシリコンバレーと言ったハイテクのイメージで新規事業の力が高く出ています。

新宿区や台東区は観光の街と言った点で高得点です。

渋谷や歌舞伎町、浅草など訪日外国人に人気の観光スポットがある強みが出ています。

 

一方で、住宅地として評価が高かった「西」の世田谷区や杉並区はトップ10から外れています。

これは昔は住宅地として人口の集中も有り便利な街造りがされていましたが、今は住んでいる人間も年を取り、街も老朽化して、街も人も老人化に成っている、と言われています。

 

確かに東京の中央区や港区と言った場所は高層マンションが立ち並び、その数も年々増加しています。

高層マンションが立ち並ぶ場所は、どこも立地が良くて東京や品川と言った新幹線の駅にも近い事も有り、ビジネスと住居、交通が3つ揃った便利な場所に立っています。

 

高層マンションはワンルームマンションには向かないとは思いますが、将来の資産価値と言った別の観点から言えば、売却は比較的容易であり、また金額も立地的に落ちにくい場所にあります。

高層マンションとはいかないまでも20階程度の中層階マンションもたくさんあり、いずれも人気な物件に成っています。

 

今まではワンルームマンションは東京23区ならばどこでも便利で資産的にも、賃貸物件として優良と言われていましたが、これを見ると東京の中心に移って来ていると見えますね。

ドーナッツ現象が都心に向けてやって来て、最終都心のタワーマンションに集約されている様な感じですね。

 

ワンルームマンションの販売のタワーマンションの中にもありますので、借りたい人は必ずいますので、同じお金を出すならば、都心のマンションに絞っても良いでしょうね。

 

今後この都心もマンションも都市計画の中で建て替えが有るでしょうし、マンション自体が都市計画でスクラップアンドビルドで新しく成る可能性も有るでしょうね。

 

するとますます、都心部にマンション群が出来て、未来都市の様相に成って来ます。

 

私も中央区に住んでいましたが、交通が便利で医療や観光と言った点からも、とても便利でした。

 

但し、生活の点ではこのデータとは違うのですが、食料品を購入する店が小さくて、同じ種類の食べ物ばかりが並んでいる印象がありました。

 

しかし、デパートにも近いので、お金さえ出せば食料品は揃いましたね。

高いので、家族みんなで暮らすにはちょっと不便でしたね。

 

それと、駐車場が高いのでなかなか車が借りられません。

タワーマンションの地下には駐車場は有りましたが、駐車料金が高いので、なかなかお金が無いと借りるのは難しいでしょうね。

 

マンションの造りを見て見ますと、会社関係が多いせいか、機能的なマンションが多く、無駄のないシンプルな形のマンションが多いのも特徴ですね。

 

しかし、1Fのロビーはどれも豪華な造りの物件も多く、中層階と言えども高級なマンションが多いのも特徴です。

しかし私が借りていたマンションはまだまだ1800万円程度で売り出されていましたので、探せばまだまだあるんでは無いでしょうか。

 

新築ワンルームマンションの場合、30%は宣伝費と言われていますので、新築で2500万円ならば中古ワンルームマンションに成った場合、1,750万円になるわけです。

 

これが中古で10年程度経過しておれば、年間1%下落したとしても10%下落の、1,580万円になります。

物件の価値としては、この様な感じで下落して行きますので、この様な物件もねらい目ですね。

 

但し、これに仲介業者のマージンが持ってきますので、これが2,000万円前後で販売されていますね。

 

この様な新築ワンルームマンションが何らかの理由で売却されて中途指定流通されている物が私も紹介を貰っているのですが、やはりまだ収益が上がるほど下がっていないのです。

但し、15年を経過するような2000年前後の物件が2,000万円を切って来ているものがあります。

 

私もこれを狙っているのですが、なかなか出て来ませんね。

良い物や高いし、安いものは悪いし、と言った様な感じですね。

 

中央区の墨田川周辺を歩いていると、私が考えている様な物件は有りそうなのですが、ワンルームマンション販売会社からは紹介が無いのです。

やはり、人気がある所は誰も売りたがらないのですよね。

 

これからワンルームマンションを購入する人は、まず都心を中心としてその周辺の地区をリストアップして、まずは検討したら良いと思います。

 

都心と言うと、高いイメージが有って物件があまりないとは思いますが、条件を不動産販売会社に出しておけば、探してくれるものです。

 

これは、その窓口に成っている不動産会社が保有している物件だけでなく、同業者が保有している物件の紹介を業界でしているところも有りますので、どこからか探してくれるのです。

 

不動産は縁と言われています。

焦らず、自分が欲しい物件が出た時に決断するという方法も有ります。

 

 

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