サラリーマンが不動産投資で取り組むのは、アパート経営やマンション経営が多いのですが、どちらがサラリーマンに向いているのでしょうか。
サラリーマンの職業は様々ですが、たいていの場合には会社の仕事で忙しく、不動産経営に時間は取れない方が多いと思います。
すると、出来るだけ簡単に管理出来て、利益が安定して上がる不動産経営の方が、運用しやすいと思います。
どちらが利益が上がるかについては、どちらとも言えないのですが、初期投資が少ないワンルームマンションの場合には、物件1戸からのリターンとしての利益は限られています。
アパート経営の場合には、10室前後は部屋を取る場合が多いので、初期投資が多いですが、アパート物件1件から得られる利益は多くなります。
利益を大きくする場合には、部屋数の多く取れて、家賃収入が多いアパート経営が良いと言えます。
しかし、その分管理する手間がワンルームマンションに比較して、多くかかります。
アパート経営の場合、サブリースの場合もあり一概に手間がかかるとは言えませんが、補修がかかる部分が多いので、打ち合わせや費用が思わず掛かってしまう事があります。
特にアパート経営の場合には、東京都心にある場合は少なく、地方で経営する場合が多く、空室対策をしないと、経営が成り立たない場合が増えています。
その為、部屋のリフォームやターゲットとする入居者層に合わせて改築する場合が多くあります。
いわゆるバリューアップ工事です。
例えば浴室をキレイにしようとすると、業者を呼んでイメージを伝えて、価格を決めて、部屋だけでなく水道管の工事からする必要が出てきます。
物件も古くなると、水道管がさびて圧力をかけると水漏れする場合や、水道メーターの故障とかもあります。
これを修理するとなると、戸建ての家の場合の修理は、水道メーターは自治体の所有となっていますので、自治体が全部やってくれます。
そして、計量法という法律があり、8年毎にメーターの交換が義務付けられています。
しかしアパートの場合には、そのアパートのオーナーが負担して修理する必要が有ります。
アパートでは親メーターから各戸毎の子メーターに分けて、各戸毎の水道料金を計算しています。
この『子メーター』については大家の所有物なので、料金も大家負担して、、管理も大家がする必要が有ります。
この様な修理も早くやらないと、空室期間が長くなりますので、収益が落ちてしまいます。
しかしメーターの数もそのアパート全体を変えるとなると、戸数分要るので金額的にも数１０万円かかってしまいます。
この様な場合には、とりあえず水道はつないで、後からメーターを付けるとか、と言う方法を取るようですが、業者への指示や要望通り出来たかどうかのチエックは大変手間がかかります。
新築アパートの場合ならば、補修をする部分が少なくて済むでしょうが、中古アパートの場合はこの様なトラブルが多く潜んでいる場合が多いと言われています。
アパートの場合は、マンションと比較して作りが鉄筋コンクリートで作っていませんので、どうしても経年劣化する度合いが早いのです。
すると今言ったようなトラブルを対応しないと、空室が増えて収益が上がらず赤字経営に成ってしまいます。
ワンルームマンションの場合には、物件の補修管理はマンション管理組合と建物管理会社で定期的に総会を開いて、補修する項目について打ち合わせをします。
その会議に出られない場合には、委任状を出しておけば、最悪出席する必要はありません。
補修はその会議の内容で決められていきますので、特に手間を取られることはありません。
大規模修繕会議をする場合には、積立金がありますので、その中で補修をするように成っていますので、大きな手間を取る事はありません。
部屋の中にある、クーラー、照明器具、流し台、浴槽、と言った装備はありますが、そうそう壊れる物ではありませんので、１０年～１５年位はそのままで、特に手間を取られる事はありません。
基本的に１戸だけなので、アパートと比較すると、管理面では比較にならないくらい簡単です。
その分収益が少ないというデメリットはありますが、最近ではアパートの経営も思ったほど上がっていない事例が多いと聞きます。
不動産投資の目的を、脱サラするのか、サラリーマンを続けながらするのか、年金対策としてするのか、によりますが、手間がかからず安定した収入を得たい人には、ワンルームマンション投資になります。
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