最近の東京集中は止まりませんね。
会社でも大阪で就職したのに、どんどん東京に転勤して行きます。
それも、単身者でも妻帯者でも同じです。
会社の業績が最近はどこも良いので、多くの会社が業績を上げています。
働き方改革で、残業が出来なくなっており、人手不足の会社が多くなってきています。
機械メーカーも外食産業も、サービス業もどこも同じ悩みを抱えています。
これからも同様な傾向が続いて行くのでしょうね。
単身赴任者の場合、平均で６，５年の期間というデータが日本経済新聞の記事で出ていました。
６，５年は長いですが、仕事を慣れて成果を出すという意味からすると、これ位はかかります。
慣れるのに、2年。
成果が出始めるのが3年目。
成果を刈り取り、業績を上げるのが4年目から。
組織化して成果を拡大させていくには５～６年。
それで、帰るかどうかに成りますね。
でも、最近では関西に帰っても仕事が小さくなるので、帰りたがらない人も増えています。
定年６０歳近くに成っても、関西に変える部署が無いので、帰れない、と言う人も居ます。
今更違う職場に入っても、役に立たないとかも有りますので、そのままいる人も増えて来ました。
家族もお父さんがいなくても、ちゃんと生活が出来て、子供ともうまくやっている家庭では、むしろいない方が良い位です。
世の中も変わって行っています。
今後もこの傾向が続くのは間違いありません。
と言うのは、会社は東京に本社を移したり、マーケティング部門を東京に置いたり、情報の集まる東京にこれからもシフトして行きます。
すると、それにつれて、地方から東京へと人間の移動が継続して起きるからです。
そこにサービス業や新たなビジネスが生まれて、新たな市場が生まれます。
ますます東京への集中が始まるのです。
最近では外国人労働者が日本で働く事例が増えて来て、条件によっては永住権を与える方針が国から出て来ました。
こうなると、住居はますます必要に成ります。
単身赴任の高年齢化、年金給付年齢の７０歳化、働く場が地方には無くなってきている、とか考えるとこれから首都圏でもそのまま働きづづける人が増えて来るので、住居の需要は減る事は有りません。
単身赴任者の方は、たいていは賃貸マンションを借りて住みます。
６年も単身赴任した平均で、どれくらい家賃を払うのでしょうか。
中央区で賃貸マンションを借りた場合で、月間９万円程かかります。
それは、家賃や諸経費の部分を入れてと言う事に成ります。
すると、９万円×１２カ月×６年間＝６４８万円に成ります。
これは会社から出してくれているので、自分の財布から出ている訳ではありませんね。
では、このマンションが自分のマンションの場合ならばどうでしょうか。
私の会社ではマンションを借りる際には、アパマンショップとかで自分で探して、会社が契約します。
この際はマンションの持ち主と会社が賃貸契約を結ぶことに成ります。
ですので、会社には自分のマンションに住むという事がバレてしまいます。
私の会社では、特にその場合での規定が有りませんので、マンションを自分で購入しても家賃手当や単身赴任手当が出るのです。
もちろん、どこの会社でも同じような条件では無いでしょうが。
私も単身赴任を何年するか分かりませんでしたので、購入する事はしませんでしたが、もし購入した場合の損益はどうなるのでしょうか。
例えば、以下の条件で試算して見ます。
物件価格；￥１，８００万円
家賃；￥９０，０００円
頭金；１００万円
諸経費；６０万円
借入金；１，７１０万円
銀行からの借入金利；０．８％
（これは自分が住居として住む場合には、住宅金利で借り入れする事が出来ると考えます。
実はこれが最も大きなポイントなのです。）
返済期間；３５年
この場合で毎月に返済額は、￥４６，６９３万円です。
経費；固定資産税、火災保険、その他経費；￥８２，５１７円とします。
すると、マンションだけの利益として￥２４１，０８２円が利益として上がって来ます。
会社が家賃を支払ってくれているので、自己負担￥０円です。
その上で、毎年￥２４１，０８２円が収入として入って来ます。
また、金融機関への支払いの内元金部分は、￥４２３，８０２円含み資産がたまっている計算です。
すると合計、￥６６４，８８４円が利益として計算できます。
もし、平均の６年間を単身赴任した場合で、計算するといくらに成るのでしょうか。
￥３，９８９，３０４です。
約４００万円がたまった計算です。
そして単身赴任が終わって、帰った後ですが、そのまま貸し出したとします。
すると、同じ金額が毎年自分の利益として上がってくるのです。
つまり、
￥６６４，８８４円が毎月、自分の資産として増え続けていくのです。
そして、３５年後には、１つのマンションが自分の物に成っているのです。
しかも、毎年利益として￥２４１，０８２円（毎月約２万円）が貰えるのです。
３５年先では長いという人は、繰り上げ返済をすれば良いですね。
これは、年間で約２４万円の利益が有るのですから、積み立てておいて５年間ごとに１２０万円を繰り上げ返済したとします。
すると何年で自分の物になるのでしょうか。
２４年目に８０万円繰り上げ返済して終了です。
どうですか。
２０年返済期間で考えた場合はどうでしょうか。
毎年の利益が￥１２４，１０４のマイナスです。
毎月約１万円の赤字です。
繰り上げ返済は利益が出て来ませんので、出来ません。
しかし、毎月１万円積み立てたと思えば、２０年間で２４０万円積み立てて１，８００万円のマンションが手に入るならば、２０年で７．５倍に成っていますので、悪くは有りませんね。
単身赴任する機会を生かして、ワンルームマンションを購入すれば、この様な事も可能です。
もちろんこの計算には、大規模修繕費用とか必要な経費を入れていますので、これ以上大きく費用が掛かる事は有りませんが、入退室がたくさんあった時は入居率が下がりますので、その分完済する期間が延びてしまいます。
例えば、２年間で１回退室があった場合、１回の空室期間が２０日であった場合で計算すると、
毎年の利益が￥１８３，２８３円の赤字です。
毎月￥１５，２７４円のマイナスです。
毎月約１５，０００円の積み立てに成ります。
この場合で、３６０万円の積み立てで、１８００万円のマンションが手に入るとすると、５倍ですね。
しかし、最初に投資した頭金￥１００万円と諸経費が６０万円有りますので、合計１６０万円の投資分を加えて計算する事が必要ですので、それを入れると５２０万円投資で１８００万円ですので、３．４６倍です。
このマンションが２０年後に１８００万円の価値があるかどうかですが、東京都心で考えると、０．３％毎年下落すると考えると、２０年で６％の下落です。
１６９２万円に価値がさがったとして、倍率を考えると５２０万円投資して，１，６９２万円ですので、３．２５倍です。
実は大事なのは、その後なのです。
これが自分の物に成った後、このマンションは毎月収益を上げてくれるのです。
その時の家賃収入は下がっていますが、家賃相場は立地で決まって来ますので、大幅には下がらないのです。
この時、立地の良い場所にマンションを持っていた事が役に立ちます。
家賃収入を９万円で計算していましたので、それが２０年後にいくらに成るかは分かりませんが、仮に２０％下がって７万円に成ったとしましょうか。
すると、毎月６万円、年間７２万円の利益が上がって来ます。
その上、マンションと言う資産が自分の物に成っているのです。
必要な人は、これを元手にまたマンションを購入するのも良いでしょうし、年金として貰うのも良いですね。
単身赴任して、自分でマンションを購入すると、これだけの資産を作る事が出来るのです。
先ほども書きましたが、このやり方で最も重要なポイントは、住宅金利で借りられるという事です。
これが出来るので、返済額が減って、毎月黒字にする事が出来るのです。
これもシュミュレーションをすれば分かるのです。
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