ワンルームマンション売却して、新築を買うか?それとも中古を買うか?迷います

民泊

2018年の後半より2012年辺りから続いていた好景気が去り景気後退と叫ばれていた時に対岸の中国で疫病が発生しました。

中国国内で抑えることができずに瞬く間に世界に拡散し東京オリンピックを控えた日本に上陸しオリンピックが延期になった訳です。

 

この時点では土地の価格は上昇中でした。

しかし、疫病が国内で広がり経済がダメージを負ったことで土地の価格が下がり始めました。

 

2009年のリーマンショックのような金融不安はまだ起きていません。

この時のような土地の下落は無いものの景気の谷を彷徨っている今の状態では不動産価格が下がる一方です。

 

投資マンションを購入するタイミングは消費税が上がる直前で買い求めるのが一般的です。

不動産価格は例として東京で新築投資マンションを購入する想定をして見ましょう。

 

東京のどこに買うかです。

新宿駅・渋谷駅・品川駅・東京駅などの私鉄の主要駅が近いワンルームもしくは1Kの投資用マンションだと3000万円~4000万円ほど掛かります。

 

諸経費も含めればこれに500万円ほどが乗り高い買いものになります。

回収するには月の賃料が最低でも10万円となり 年収が単純計算で120万円となり全てを回収するには25年を要します。

 

もしかすると30年ぐらい必要でしょうか。

それに比べて中古の投資用マンションは新築に比べて遥かに安く済みます。

 

駅から10分以上、離れると少しずつ不動産価格も下がってきますから 予算に応じて購入できると推測できます。

但し、マンションの築年数が古いと回収が難しくなります。

 

その理由として建物の傷みが激しくなることと部屋の賃料の変動があり思うように回収できません。

よく不動産を増やそうと投資用のマンションではなく居住用のマンションを投資用に変更しようと試みる例があります。

 

しかし、購入価格は安く上がりましたが貸すためにリフォームが必要となり帰って高く付く恐れがありますので始めて不動産投資をする方には向きません。

売却時の不動産価格で賃借人がいると買った月より賃料が入ってくるので高く売れます。

 

空室のまま売却をするとなかなか買い手が付きません。

借りる人を入れるにはデザイナーズマンションのような内装にすると真新しさも受けて借りる人が出てきます。

 

素人大家の悩みは借りる人が大人しく最低10年間ほど住み続けて欲しいという短絡的な希望を抱き続けることでしょうか。

借りる人が退室すると次の人の募集をするための準備が必要です。

 

部屋を原状回復させなければなりません。

東京では30万円ほど必要で主要政令都市で20万円前後、地方都市では10万円以下です。

 

途方都市での不動産投資はかなりの困難を要します。あまり薦められません。

マンション経営をするなら東京のマンションを買うならJR東日本の山手線の内側の範囲を薦めます。

 

採算性をよく見て下さい。成功をお祈りいたします。

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