不動産販売業者との打ち合わせから、最近のワンルームマンション販売事情

本日新しいワンルームマンションについて、営業マンから電話がかかって来ました。

新築ワンルームマンションの販売会社なのですが、最近では中古ワンルームマンションの販売も行っているとのことです。

 

この会社はハイクラスのワンルームマンションの販売会社で、最初の販売価格が2,500~3,000万円の高価格帯の物件を主に扱っています。

 

最近ではここ数年売り上げが好調で、新規物件のみならず、中古物件も扱う様に成ったそうです。

 

新築物件の購入者は主に、日本人ですが、最近では台湾人、タイ、中国、と言った東南アジア周辺の富裕層が購入する事例が増えているそうです。

 

海外から見ると、まだまだ東京の物件は割安だそうです。

しかし、2,500~3,000万円といえば、海外の貨幣価値に直すと、その5~10倍ですので、相当なお金持ちなんでしょうね。

海外から見れば、東京の不動産と言うとまだまだ割安だそうです。

東京の街は、治安が良く、インフラが整備されていて、非常に魅力ある都市に見えるようです。

 

東京オリンピックが開かれますので、それに合わせて購入する人も居るそうです。

その後どうなるか、と言う質問には、落ちる事は無い、と言われています。

 

なぜかというと、東京の都市開発は進んでおり、諸外国と比較してもバツグンだそうです。

その為、土地の価格が落ちる事は考えにくいし、便利な街に住めることから、マンション自体の価値も落ちない、と考えている様です。

 

新築ワンルームマンションと言うと、支払額が賃貸収入より大きく、毎月赤字が出るので手放す人が多いと聞きますよね。

確かにそのような人も居るので、その物件が中古物件として出回ってくるそうです。

 

新築ワンルームマンションの賃貸物件としての価値はあるのですが、ローンをして毎月利益を上げるには、頭金を大きくするか、繰り上げ返済をするか、の方法を取るそうです。

 

繰り上げ返済はお金に余裕がある人は、それを使えばよいのですが、なかなか返済出来ないでいます。

それは、毎月の収入が黒字で、毎年利益が有って、その金額が積み立てられておればその中から支払って行けばよいのです。

しかし、ワンルームマンションの場合には、賃料は毎月8~10万円が普通なので、年間の家賃収入は100万円~120万円です。

 

その中から、ローンや固定資産税、クリーニング代、保険代、修繕積立金、とかを払っていきますので、経費が掛かり、利益が残りません。

その為、マンションの賃貸経営の利益で繰り上げ返済をするのは、難しくなっています。

 

ひと昔前の2009年ならば、中古ワンルームマンションの場合には、1400万円前後の金額がおおかったのですが、今では2,000万円するものもすくなくありません。

新築ワンルームマンションが2,500~3,000万円なので、当然といえば当然なのですが。

新築ワンルームマンションの購入者は、資産分散と言った意味の富裕層が多いので、現金で購入する人も多いようです。

ローンで購入する人も、頭金を多めにして、月々の収益を赤字にしないようにする事例が多いそうです。

 

やはり、毎月赤字に成るのは、精神的にもきついですからね。

 

その他は、若い人などは、ローンの支払い年数を最長35年とかにして、月々の返済金額を少なくする方法を取っているそうです。

 

 

しかし、なんせ金額が元から高いので、頭金が100万円程度ならば、毎月のローンの支払額が多いので毎月赤字に成ります。

 

それでも、老後の資産として、家賃収入が入る様にする事で我慢して持ち出し分はマンションの資産として積み立てている、と考えてマンションを購入している人が多いのです。

 

途中でまとまった金が必要に成った場合でも、マンションを売れば良いと考えていて、短期で売買を考えてはいないのです。

また、今の東京は不動産価値が上がっていますので、不動産自体の価格が上がって、資産が増えると考えている人も居ます。

 

しかし、新築マンションの場合には、販売費用がマンションの販売価格の30%かかっていると聞いていますので、不動産価格が30%今より上がらないと利益は出ません。

 

それでも、中長期にマンションを持てる人ならば、積立金として資産として、ワンルームマンションを購入しているのです。

では毎月の赤字に耐えられない人や、まとまったお金が居る人はどうするかと言うと、売却するのですね。

 

この売却する先は、新築ワンルームマンションの中古物件の買い取り部門なのです。

 

この買い取り部門が、安く購入して、高く中古物件として売り出されています。

高いかどうかは、その物件の価値分析をする必要がありますが、高級マンションを販売しているので、中古なったからと言って、著しく値段を下げて販売する事は出来ません。

それなりの、価格帯、つまり新築ワンルームマンションの価格と経年劣化を想定した場合、減価償却分の価格を下げた場合、の価格帯で売り出しています。

その為、中古と言えども高い状態に成っています。

この背景には、東京での不動産状況が良いので、価格が高くても売れていく、と言う事です。

 

では、この中古物件の場合で、どの様な収益に成るのでしょうか。

 

この中古物件ですが、年数にもよりますが、築20年で品川区にある場合で、2,400万円、19.8㎡レベルが出てきています。

この場合だと、家賃がこの地域では8~9万円なので、これからすると金利、ローン年数によりますが、1,5% 35年ローンの場合でも、毎月赤字に成るのです。

毎月約¥10,000円の赤字で、年間にすると12万円になりますね。

クリーニング代や退室した場合の年は、空室期間が1ヵ月とすると、これに家賃代が8~9万円かかりますので、年間では20万円の赤字に成るのです。

 

ですので、ワンルームマンション経営とすると、現在のワンルームマンションの価格では黒字経営をする事はとても難しくなっているという事ですね。

 

しかし、頭金を増やせば毎月黒字にする事は出来ます。

それを計算してみますと、先ほどの事例では、450万円ですね。

 

驚くのは、ワンルームマンションの中古物件が上がっているという事ですね。

 

逆に言えば、中古物件の場合ならば、購入後に販売費用分はかかっていないので、価格は下がらないので資産価値としては下がらないとも考えられます。

将来においても、東京のワンルームマンションの資産価値はある程度までしか下がらないと言われているのですから、毎年1.0%下がったとして30年間で30%程度が下がる計算としておけば問題無いでしょう。

 

そうすると、ワンルームマンションを資産として貯蓄していると考えてよいですね。

 

ワンルームマンション経営の考え方が変わってきているのを感じています。

昔は、安い価格で安い頭金で毎月利益が出ると考えられていましたが、今は頭金をある程度出さないと毎月利益を出す事が出来ません。

 

この財力がある人でないと、ワンルームマンション投資は難しく成っています。

 

しかしその中でも、割安なマンションは出て来ますので、それを狙って親しい営業マンと情報の取り合いをしておく必要がありますね。

親しく成れば、物件の紹介もメールや電話で教えてくれる様に成ります。

あまり親しくなると断れなくなりますので、その心配はありますが。

 

私も引きづづいて、営業マンと継続して情報を取って行きます。

 

PS;ある購入者の事例ですが、ワンルームマンションを3戸持っていたそうです。

定年退職を機に、2つのマンションをローンが残っていましたが、売却したそうです。

その売却益で、残りの1戸のマンションのローンを完済したそうです。

すると、ローンのあるマンションを3つ持っていたことに成りますね。

 

1戸平均で、中古ワンルームマンションの場合2,300万円とすると、やく7,000万円合計の物件を持っていたことに成ります。

このローン返済金額は、もし頭金を各物件で100万円だして、3件とすると頭金300万円。

家賃 90,000円、金利1,5%として、35年ローンの場合で、毎月の損益はどうなるでしょうか。

毎月¥30,000円、毎年、368,000円の赤字です。

 

これくらいならば、毎月3万円の積み立てと考えれば、そんなに大きな負担は有りませんね。

 

 

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