何?不動産会社から出て来たワンルームマンション物件、よく見たら大赤字じゃん。

不動産会社から見積もりを取りました。

条件は、東京23区で1700万円程度で築浅物件で、家賃収入が90,000円でお願いしました。

それで出て来た物件は、物件価格;2450万円、家賃;98,000円、場所;飯田橋です。

 

これ、、、どう思います?

 

全然要望と違う物件が出て来たんですが。

まあ、これで一応シュミュレーションして見る事にしました。

 

最初は最長の返済期間35年、借入金利は2.75%、で設定します。

私が作ったシュミュレーションソフトを使って、試算して見ましょう。

 

いつもの計算方法で、やってみます。

以下の通りで項目に入力しました。

 

物件価格 ¥24,500,000
諸経費 ¥600,000
自己資金(頭金) ¥1,500,000
借入金額 ¥23,600,000
購入時必要資金 ¥1,500,000
家賃収入(月) ¥98,000
マンション管理費(月) ¥6,000
修繕積立金(月) ¥7,190
管理会社の管理費(月) ¥3,150
その他費用(月) ¥0
   
借入金利 2.75%
期間(年) 35

返済金額(月) 元利均等返済法

¥87,564
月額手取り収支 ¥-18,543
年間手取り収支 ¥-222,510

に成りました。

一瞬で赤字だと出て来ました。

35年でもこの結果ですからね、これに投資するのは厳しいでしょう。

 

金融機関への元本返済を利益として計算も出ていますので、見て見ると、、、、

237,980円が入る計算に成りますので、相殺すると、ぎりぎり黒字でしょうか。

 

利益は、15,469円が利益に成ります。

この場合、私のサラリーマンとしての給与がありますので、還付金があるかどうかも出ています。

利益が出ていますので、9,218円税金を納めないといけません。

 

すると税引き後の利益は、6,252円となります。

 

すると、税引き後利回りが0.03%(物件から見た利益率)、0.42%(投資額から見た利益率)です。

私は、これが一瞬で出るシュミュレーションソフトを作っています。

 

便利ですよ。

 

完全にこの通りに成るとは限りませんが、高い確率でこの様な金になります。

ちなみに、空室率は21日(3週間)6%と計算しています。

1年間の内で、空室日数(日) 21
入居率(%) 94%
1年間稼働日数(日) 365
   
税金;租税公課(年) ¥50,000
退室時のクリーニング代(年) ¥100,000
保険(火災・地震)(年) ¥10,000
経費小計(年) ¥24,000
書籍代(年) ¥1,000
交通費(年) ¥10,000
交際・会議費(年) ¥10,000
文房具(年) ¥1,000
教育費(年) ¥1,000
その他(年) ¥1,000
礼金・敷金(年) ¥100,000
   
経費総合計(年) ¥84,000

で計算しました。

 

もっと経費が掛かってもおかしくないのですが、標準的な数字で試算して見ました。

礼金は毎年は入りませんが、クリーニング代と相殺出来れば、もう少し利益が出そうですね。

 

でも、クリーニング代が10万円以上かかったら、赤字に成りますね。

35年この状態で続くとは思いませんので、もう少し安い物件を探してもらいます。

 

やはり、物件だけで利益が出るようにして、金融機関への返済の内、元本分は利益として取りたいので、その場合の物件価格をシュミュレーションして見ます。

 

1950万円でした。

これも数10秒で算出出来ました。

 

この金額ならば、赤字にはならないのですが、利益はほとんど出ないので、これでは投資としては面白く無いですね。

ですので、年間で20万円が出るようにした場合には、物件価格はどれくらいに成るでしょうか。

 

ちょっとやってみます。

1500万円でした。

 

数秒です。

すぐ分かりました。

 

この価格では、築年数が経った古い案件しかありません。

これでは条件が折り合いません。

では、金融機関に頑張ってもらいましょう。

 

この場合は、私がサラリーマンなので与信が高いとして計算して見ます。

物件は1950万円で固定して、ローン金額を下げて20万円を年間で利益が出るようにすると、1、0%でした。

この金利ならば、貸してくれそうな金融機関があるかもしれませんね。

 

但し、返済期間が35年で計算しましたので、ちょっと厳しいですね。

しかし、地方の信用金庫ならば行ける可能性が有ります。

 

どの様にするかですが、私の場合は直接営業マンに面談に行きます。

それで、事情を話してこちらの要望する金利をはっきり話して、出来るかどうか検討して貰います。

大手では断られますので、地方の銀行が狙い目です。

東京の物件であることが、ここで物を言うのです。

地方の物件ならば、たいてい無理でしょうね

でも東京のワンルームマンションならば、可能性が有ります。

 

物件を説明して、収益計算を算出して、35年間この状態を続ける為に、年間出て来る利益を積み立てて置き、家賃が下がった場合の補填をする、預金を一部回して繰り上げ返済すると言った、具体的な行動をまとめておきます。

これを基に銀行と話します。

 

大抵は、すぐには了解が出ませんので、ここは長期戦に成るかもしれませんね。

ちなみに、元本部分の利益はこの場合でいくらでしょうか。

 

489,395円です。

税金は、106,826円支払う事に成りそうです。

 

すると、すべて合算するとどうなるでしょうか。

総利益ですが、580,767円です。

利回りですが、物件に対する利回りは、2,98%です。

投資金額(自己資金)に対しての利回りは、38.72%です。

 

どうですか、これならば購入しても良いかもですね。

 

この計算が絵に描いた餅に成るかどうかは、家賃収入を下げない様に賃貸管理会社と検討したり、空室期間を短くする工夫を考える事です。

具体的にはどのような方法があるのでしょうか。

 

それは、事前に賃貸者の属性を調べておくことをお勧めします。

地方から上京してきている人は、長くは住みません。

それは、一人で住むにはお金がかかりすぎるからです。

大抵は親が保証人に成っていますので、職業を調べれば分かるのですが、結構良い家庭の方が多いです。

そのような女性が東京で、1人で、長い間働くでしょうか。

親も帰って来て欲しいでしょうから、気分的にも頑張って東京でやろう、とは思わなくなりますね。

大抵は、2年もたたずに帰りたくなります。

 

男性でしっかりした会社に勤めている人が理想ですね。

会社から家賃が補填されたり、東京と言う市場で頑張ろうと思っている人が良いのですが、それはちょっとわかりませんが、賃貸管理会社にその旨を話しておくとよいですね。

 

また、購入する時期ですが、季節外れはやめた方が無難です。

やはり、入居者が決まりやすい時期が良いです。

すると、12月~2月頃でしょうか。

 

季節外れだと、購入したからすぐ入居者が退去して、賃貸人の募集をしないといけません。

しかし、シーズンを外れていると、なかなか入居者は少なくなるのです。

すると、いきなり家賃を下げる事に成ったら、利益計算がくるってきます。

ですので、出来れば時期的な購入時期も検討の中に入れてください。

 

しかし不動産は縁の物、と言われていますので、都合よくこの時期に出て来るかどうかは分かりません。

ですが、こういった計算を知って行動するか、知らずに成り行きに任せるか、では後から収益に大きく違ってくるのです。

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