第3弾の見積書が送られてきました。今度は含み資産も入れて考えました。

ワンルームマンション販売している不動産会社から物件の紹介書が送られてきました。

 

これを見ると、私の要望に近い物がやっと出て来た感じですね。

 

やはり最初から要望通りの物は余っていなくて、自社物件では無いので他社物件も含めて探しているのでしょうね。

それにしてももう2カ月かかっていますので、物件自体は少なくなっているのでしょうね。

 

今回は、また私が作ったシュミュレーションソフトを使用して、試算して見ます。

今回は、物件自体が持っている収益力だけでは無く、含み資産も含めて試算して見ます。

 

先ず物件の内容ですが、以下の通りです。

 

物件価格;1,700万円

築年数;1996年

面積;19.8㎡

管理費;8,300円

修繕積立金;6,700円

家賃(現在賃貸中);76,000円

賃貸管理料;3,500円

固定資産税;34,300円

 

以上が物件の内容でした。

 

借入金利;2.75%

返済期間;30年

頭金;100万円

諸経費;60万円

 

が私の借り入れ条件です。

 

これで計算すると、

月間収入 ¥53,336
年間収入 ¥640,027
月額手取り収支 ¥-19,011
年間手取り収支 ¥-228,127
   
年間利回り(グロス) 5.36%
年間利回り(ネット) 3.76%
   
年間収支利回り -1.34%

以上の様な結果に成ります。

 

物件自体は安いのですが、家賃収入が少ないので、月々の収支がマイナスに成っています。

月間で、 -19,011円

年間で、-228,127円

がマイナスですね。

 

私の計算の中で、固定資産税を比率で算出していますので、実際はこの収支よりは18,133円利益が上がる計算に成りますので、-21万円程度が赤字に成ります。

 

この赤字分の金額を持ち出すのは厳しいので、金融機関からの借り切れ金利を変えて見ます。

赤字に成らないようにするためには、金利は幾らにして貰えば良いのでしょうか。

 

計算すると以下の通りでした。

 

0.27%

これは無理ですね。

 

こんどは逆に借入期間を長くしたらどうなるか計算して見ます。

 

35年にしてみます。

月間収入 ¥53,336
年間収入 ¥640,027
月額手取り収支 ¥-13,020
年間手取り収支 ¥-156,244

ちょっとマシに成りましたが、それでも赤字ですね。

 

では、借入金利を1,75%にして、返済期間を35年にしてみます。

 

月間収入 ¥53,336
年間収入 ¥640,027
月額手取り収支 ¥-4,575
年間手取り収支 ¥-54,897

これでも赤字ですね。

 

これでは購入出来ません。

 

これは今全般的な傾向で、物件価格が上がって、家賃が2009年のリーマンショックから下がったままに成っていますので、ワンルームマンション経営としては苦しい時期なのです。

 

では購入出来ないか、と言えばそんなことは有りません。

 

私の考え方として、含み資産と言う考え方が有ります。

 

これは、毎年の利益としてはもらえないのですが、金融機関から借り入れている金額を毎年返済して行きますが、その中で元金部分が有ります。

 

金利部分は金融機関の利益に成る部分ですので、マンションオーナーの利益には成りませんが、元金部分はマンションの資産の一部がオーナー側に移った事に成ります。

この金額は実際的には、オーナーの資産として考えられる事が出来ます。

 

これを毎年の利益として考えた場合はどうなるでしょうか。

それを計算したのが下の結果です。

 

金融機関の金利は2,75%

返済期間は35年とします。

 

年間の物件下落率を0.3%と見ます。

物件が中古物件であり、1996年なので、新築の様な下落率は有りませんので、仮の下落率として計算します。

 

含み資産 金額
年間積立金(年) ¥277,570
物件値下がり率(年) 0.30%
実質年間積立金(年) ¥276,737
利益合計(年) ¥120,493
   
年間利回り(物件価格から見た) 0.71%
年間利回り(投資額から見た) 5.74%

 

に成ります。

この様に見ると、年間での120,493円の利益が出ている計算に成ります。

 

投資額を160万円としていますので、この投資額から見ると5,74%と高い数字が出ています。

これを見ると利回りが良い物件であるとみる事が出来ます。

 

これを、金利を1,75%にしてみるとどうなるでしょうか。

含み資産 金額
年間積立金(年) ¥336,432
物件値下がり率(年) 0.30%
実質年間積立金(年) ¥335,423
利益合計(年) ¥280,525
   
年間利回り(物件価格から見た) 1.65%
年間利回り(投資額から見た) 13.36%

 

となります。

 

これを見ると、年間利益として280,525円出て来ます。

年間利回りも、1.65%

投資額から見た年間利回りは、13.36%に成ります。

 

こう見ると、利益物件とみる事が出来ます。

もっと詳細を見る場合には、税引き利益を出せばよいのですが、今回は上記の含み資産までで試算します。

 

物件値下がり率を1,0%としてみます。

すると、以下の通りに成りますね。

 

含み資産 金額
年間積立金(年) ¥336,432
物件値下がり率(年) 1.00%
実質年間積立金(年) ¥333,068
利益合計(年) ¥278,170
   
年間利回り(物件価格から見た) 1.64%
年間利回り(投資額から見た) 13.25%

ほとんど変わりませんね。

 

ですので、これを見る限りでは悪い物件ではありません。

場所も世田谷区なので、悪くありません。

 

この物件をインターネットで調べて見ました。

すると、この紹介している会社と同じ物件を見つけました。

 

いくらだと思いますか?

1,460万円~1,620万円が相場で、ここ2年間の売買価格が1,580万円~1,600万円です。

 

しかも最近このあたりの物件は下がり基調と書いてあります。

買取り査定価格ですので、売値が1,700万円ならば妥当なのでしょうね。

 

では、売値を値引きして貰って、月々の赤字が出ない様にする為にはいくらにして貰えば良いのでしょうか。

 

利益試算表 金額
月間収入 ¥53,336
年間収入 ¥640,027
月額手取り収支 ¥589
年間手取り収支 ¥7,073
   
年間利回り(グロス) 5.88%
年間利回り(ネット) 4.13%
   
年間収支利回り

0.05%

 

この場合で、売値が1,550万円、借入金利が1,75%です。

返済期間は35年です。

 

ですので、この条件で購入出来れば良いのですが、ちょっと難しそうですね。

悪くは無いのですが、まだ物件価格が割高なのです。

 

お金に余裕があって、まだ若い人ならば繰り上げ返済も出来るでしょうから、購入出来ると思いますが、私はもう少し待ってみます。

 

ちなみに、含み資産として計算するとどうなるでしょうか。

 

含み資産 金額
年間積立金(年) ¥305,087
物件値下がり率(年) 1.00%
実質年間積立金(年) ¥302,036
利益合計(年) ¥309,110
   
年間利回り(物件価格から見た) 1.99%
年間利回り(投資額から見た) 14.72%

 

これで見ると、年間利益は309,110円ですし、年間利回りも1,99%ですので、悪くは有りません。

投資額は7年程度で回収出来そうですので、悪くは有りません。

 

気に成るのは家賃収入ですが、他の部屋は88,000円程度で募集されているのに、この部屋は76,000円とかなり割安なのです。

 

2Fなので、割安なのは分かりますが、うるさい場所なのでしょうね。

 

上の階の方が家賃は高い傾向にありますが、この価格なのはちょっと差が有りますので、もっと値上げできる可能性もありますね。

 

すると、すべて少しづつ条件を変えて行って、

物件価格の値下げ

借入金利の値下げ

家賃の値上げ

の可能性を判断ですが、この条件を出来る人は購入できる可能性が上がって来ます。

 

でも今はまだ割高ですね。

しかし、3回目の物件紹介ですが近しい物が出て来ましたね。

 

もう少し待ってみましょう。

 

いづれにしても、東京のワンルームの物件の価格は高止まりな状態なので、今焦って購入する必要は、有りませんので。

 

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