最近金利が下がった事によって、ワンルームマンションで適用される金利も下がって来ました。
以前は２００９年頃には２．７％程度の金利で金融機関から借りていました。
しかし、現在１，５％程度の金利で借りられる金融機関も増えてきました。
これによって、１７００万円程度の価格のマンションの場合で、返済額は１万円／月程度減少しました。
年間では１２万円金利分が利益として受け取る事が出来ます。
これは大変うれしい事ですね。
しかし一方で、赤字に成っていた物件の場合には、還付金は無くなります。
すると金利分の減少がそのまま利益として上がってくるのでは無く、この利益分で黒字に成ったらこの利益分の所得税がかかって来ます。
利益が出たのですから、当然税金が発生するのは当たり前です。
しかし、確定申告の時には今までは還付金が振込があったのに、逆に今度は税金を別途支払う必要が出て来るのです。
赤字の場合には、当然赤字なので月々赤字なのですが、確定申告すれば税金が還付金で帰って来ます。
この利益がたくさん出た年には、それだけ多くの税金を別途支払う必要が出ますね。
毎月黒字だからと言って、使用していたのではこの税金を支払う事が出来なくなります。
利益は収益金として銀行にプールしておいて、確定申告後に別途税金を支払う事に成りますので、その税金分を残しておいた不動産経営をする事が大切なのです。
返済期間を３５年にした場合には、毎月の返済額は少なくなります。
逆に返済期間を２５年にした場合には、毎月の返済額は大きくなります。
この場合の不動産収入はどうかと言うと、同じですね。
当然ですね。
しかし、毎月の利益としては、毎月の返済額が少ない方が利益が出ますね。
年間の返済額は、３５年の方が大きくなります。
一旦返済期間を決めてしまうと、金融機関に返済方法を変えてもらうには、大変な作業が必要に成ります。
ですので、一旦最初は３５年の返済年にしておくのです。
そうして、繰り上げ返済を行って、２５年で終わらせるようにするのです。
こうすると、毎月の収支は黒字に成って、生活に余裕が出来ます。
この余裕が出来た金額を貯めておいて、繰り上げ返済するのです。
もしくは、ワンルームマンション経営で上げた利益は使用しないでそのまま貯蓄しておいて、繰り上げ返済に使うのです。
そうすれば、給料での金額を持ち出さずに繰り上げ返済金を貯める事が出来るのです。
シュミュレーションすればすぐ分かるのですが、利益を上げる方法としては
１、家賃を上げる。
２、借入金利を低くする。
３、ローン返済期間を短くする。
４、繰り上げ返済をする。
ここまでは、一般の住宅ローンと同じですね。
マンション経営が違うところは、経費の部分です。
ここを出来るだけ抑える事が重要です。
しかし、クリーニングや補修なので、思わぬ金額が出ていく事があります。
これが思いのほか、大きい場合があります。
ですので、
１、築年数が出来るだけ築浅物件を選ぶ。
２、ワンルーム物件を選択して、補修する部分が少ない物件にする。
３、修繕積立金がキチンと積みあがっている物件を選ぶ。
４、経費を抑える。
が重要なのです。
これを見てわかる様に、ワンルームマンション投資は購入する時に大体決まって来ます。
ここで間違った物件を選択すると、費用ばっかり掛かり、利益が出てこないのです。
クリーニングでも部屋の壁紙の貼り換え程度に成れば、１０万円までには抑えられますが、水回りの器具を修繕するとなると器具にもよりますが、費用が高く成って来ます。
中には、天井にひびが入って雨漏りがする場合も有ります。
私が住んでいたマンションでは、本当にあった話です。
最上階の角部屋に住んでいたのですが、地震の影響も有ったのでしょうが、マンションの屋上にひびが入り、最上階の部屋の何戸かが雨漏りしたのです。
これは購入して見ないと分からないと思いますが、購入するマンションの工事履歴やクリーニング履歴を見る事が重要です。
これはマンション管理会社に聞けば分かりますので、購入するマンション販売会社に依頼して調べて貰ってください。
マンションの構造上の場合の修理は、大規模修繕積立金の中から出す事が多く、大家が負担する事は無いと思いますが、雨漏りの原因がどこにあるかで決まって来ますので、この様な物件は避けるのが無難です。
マンションの不動産価値も下がります。
大規模修繕金が積みあがっていない場合も有りますので、無い場合には自分で修繕する必要が出て来ますので、たいへんな額に成って来ます。
大規模修繕金についても、マンション販売会社に聞けば、分かりますので、必ず確認は必要です。
最近では不動産価格が上がるにつれて、修繕費用も上がって来ています。
最初に想定した金額では修繕できない場合も出てきているようです。
大規模修繕積立金が滞納されており、この金額が無い場合には修繕出来ないので、マンションの価値が著しく下がって来ます。
また、外壁がコンクリートで作られている場合が多いですが、このコンクリートの強度は管理を良くすれば５０年後が最も強度が上がると言われています。
管理が出来ていないと、コンクリートにひびが入ったり、外壁がはがれたりして、雨水がコンクリートの中にしみ込んで来ます。
するとその中にある鉄心の部分にまで来ると、鉄心がさびて来て建物の強度が下がってくるのです。
そうなると、益々不動産価格の価値が下がって来ます。
この様に成らない様に、マンションオーナーが組織する管理組合で補修する計画が進みますが、積立金が無い場合には、別途オーナーに修繕費用を請求するしかなくなります。
そうすると、数１０万円単位で必要に成って来ます。
こうなると、ワンルームマンション経営としては、失敗ですね。
そうならない様に、購入するワンルームマンションは単に安いとか、立地が良いとかでは決められません。
築年数も見て、ワンルームマンションの修繕積立金が貯金されており、修繕履歴も１０年～１５年に一回している様な物件を調べて購入するのが賢明ですね。
購入する金額が２，０００万円近い金額なので、調べられる事は徹底的に調べる事が重要なのです。
経費ですが、これは使用しないなら使用しない事が利益につながります。
しかし、交通費であるとか、書籍で勉強するとか、セミナーに行って勉強するとか、使う場合は必ずあります。
その場合には、確定申告で費用として申請すれば、収益分から引かれますので節税出来ます。
この費用の部分は結構大きく成って来ますので、必ず領収書を取っておく事が重要です。
新しい法律で確定申告した際の資料は５年間は保存しておく事に義務付けられました。
必ず領収書、申告書、源泉徴収書と言った申告に必要な書類は残しておきましょう。
はじめてワンルームマンション投資をする人については、この様な確定申告は難しいと思います。
確定申告の方法については、当サイトでも説明していますので、自分で出来る様にする事が必要です。
これを税理士にしてもらっていたのでは、利益が上がりません。
車についても、ワンルームマンションの見学や購入の為に使用する場合には、按分処理と言って、ワンルームマンション経営で使用した比率分は費用計上出来るのです。
はじめてワンルームマンション投資をする人は、難しい事、はじめてな事がたくさんありますが、ネットの情報やワンルームマンションを購入した会社には、最近では確定申告の仕方の講習がありますので、積極的に参加して、ワンルームマンション経営ノウハウを吸収してください。
必ずあなたの為に成りますので。
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