ワンルームマンション投資の失敗しない7つの方法 

これからワンルームマンション投資をする人が注意する落とし穴。

 

ワンルームマンション投資で大失敗。

 

よく見られるブログタイトルです。

 

大失敗とあるのは、大抵は新築ワンルームマンションを購入して、家賃収入よりローン返済が多く成り、毎月赤字が出る状態です。

 

その金額が、家賃収入が毎回下がって、赤字幅がだんだん大きく成って来る場合もそうですね。

 

売ろうとして不動産会社に見積もりを取ると、購入した金額の60%~70%でしか売れない。

 

つまり、売却しても物件価格が赤字に成り、ローンだけが残る、、、。

 

このパターンです。

この他にも、

 

ローン金利が上がって、毎月の返済額が増える。

 

空室が出て、家賃を自分が負担する事に成り、ローン返済の費用負担が出る。

 

補修金額が、考えていたより、大きな金額が発生する。

 

これは大失敗のワンルームマンション投資に成っています。

 

こうならない様に、これから購入する人は何を注意したら良いのでしょうか。

 

 

 

 

赤字を出さない7つの方法

 

1、購入するワンルームマンションは、収益が上がる金額で選ぶ。

 

よくワンルーマンション会社から電話がかかって来ます。

 

新築ワンルームマンションの勧誘が多いですね。

 

中古ワンルームマンションも、勧誘が有りますね。

 

新築でも、中古でも同じなのですが、収益が上がる金額の物件を選ぶ、事が重要です。

 

場所や条件によって価格の差はありますが、多くの物件が2000万円~2500万円です。

 

確かに、新築分譲マンションの1部がワンルームの部屋を作っていて、場所の装備も良いので、この価格は販売業者からすると、妥当な価格です。

 

この価格で賃貸マンション経営をした場合、どうなるでしょうか。?

 

ワンルームマンション価格  2,300万円 

不動産会社への頭金       240万円 とした場合

不動産会社への諸経費として、  60万円 かかるとすると。

金融機関への借入金は、2000万円に成ります。

金利が、2.5%で30年間ローンで購入したとすると。

 

自己資金300万円(240万円+60万円)投資して、毎年いくら利益が上がるのでしょうか。

 

30年ローンで購入した場合、金融機関への支払は、元利均等返済法で計算すると、月々 ¥79,024円が返済金額です。

 

家賃収入は、場所が良い所で一般的なサラリーマンが購入できるマンションでは、賃貸料は10万円までと思われます。

 

すると、マンション管理費や修繕積立金、賃貸管理会社への管理料で月々約2万円程度はかかります。

 

すると、10万円の家賃-(金融機関返済額¥79,024+2万円)=約1,000円 の利益

 

これに、租税公課(不動産にかかる税金関係)が年間5万円程度。

また、火災保険、地震保険、といった損害保険料が年間2万円程度。

マンションの稼働率は、2年に1回退室したとすると、1か月分の家賃を自分で負担すると考えると、年間10万円。

 

かかるので、年間では17万円程度の赤字に成ります。

 

毎年、の収益率は300万円投資して、17万円の赤字です。

 

不動産会社から言われた物件を購入するのでは無く、自分から、毎年収益が上がる金額の物件を探す事が重要です。

 

新築マンションについては、購入後資産価値が下がります。

 

物件にもよりますが、30%程度下がると考えておいた方が良いでしょう。

 

ですので、新築マンションで上記の金額の場合は、毎月、毎年赤字に成る事と、物件の資産価値が下がる事、の2つを覚悟する必要が有ります。

 

では幾らのマンションを購入すれば良いのでしょうか。

 

これは、マンション価格と家賃収入、経費、の関係で決まって来ます。

 

シュミュレーション表が有りますので、それに入れて行けば期待した収益が上がるマンションの価格条件や、家賃、経費、の条件が出てきます。

 

これは現在作成中なので、出来ましたら紹介させて頂きます。

 

 

これでも買いますか?新築ワンルームマンション投資の失敗

 

サラリーマンが中古ワンルームマンション物件を探す4つの方法。

 

価格で選ばず将来の姿で選ぶ、中古ワンルームマンション投資

 

実際中古ワンルームマンション 1戸でどれ位利益が上がるのか?

 

2、ワンルームマンション物件は自分から探す。

 

待っていても、収益性の良い物件、将来に渡って収益が上がる物件、資産価値として高く成る物件、は不動産業者は紹介してくれません。

 

マンション業者【GA technologie】 に、最近の動向や将来の予想を聞いたりして、自分から勉強する事が重要です。

 

普段から、色々相談して懇親を深めて置けば、マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】 自分に合った物件が出て来る可能性が出て来るのです。

 

マンション販売会社には、仕入れ部門が有ります。

大抵はまずここの部門が探して来ています。

ここの情報が、社内で集約され、営業マンにリストが渡されます。

営業マンも早いものがちですので、あらかじめ買ってくれそうなお客を掴んで置き、その人優先で紹介したり、連絡を取ったりしています。

 

購入者は、バックエンドの法則が有ります。

 

購入し易い人は、

 

1、以前購入した人

2、メルマガ登録者

3、ブログの閲覧者

 

の順です。

 

営業マンも成績が有りますので、購入する意思がある人を優先に、紹介するのです。

 

これは、不動産会社の資金運用の為に、仕入れた物件は支払いがされていますので、早く回収する為に、早く売る必要があるのです。

 

 初めてワンルームマンションを購入する人は、不動産会社から見ても、買うかどうかわからない客に成ります。

 

すると、あまり良い物件は紹介して貰えません。

 

その為、初めて購入する人は、営業マンに自分を知って貰う必要があるのです。

 

不動産会社も忙しいので、効率を優先するので、購入する意思があるかどうかわからない客に良い物件は紹介しないのです。

 

 良い物件を紹介して貰うには、自分は購入する意思があり、支払い能力がある、という事をアピールする必要が有るのです。

 

具体的に欲しい物件はこんな感じであることを伝えておけば、面識が有れば、連絡して貰える可能性が高く成ります。

 

物件が出たその時に、他の購入希望者が少なければ、自分に回って来る可能性が出て来ます。

 

遠方で来られない方は、メールでも良いのです。

 

大抵は不動産会社の営業マンが、客に合わせて担当が付きます。

 

ですのでこの営業マンと連絡を取れば良いのです。

 

意外に不動産会社に訪問して、営業マンと面談する人は多く有りません。

 

平日ならば、大抵面談してくれます。

 

面談しても、すぐ買う必要は有りません。

 

高い金額ですので、向こうもすぐ決まるとは思っていません。

 

ですので、あまり堅苦しく考え無い方が良いのです。

 

但し、しつこく勧誘して来る不動産会社も有りますので、訪問先を選ぶ必要が有るのです。

 

まずは、教えて貰う。

 

そして勉強する。

 

自分が求めている物件をイメージする。

 

営業マンと話す。

 

近い物件が出て来たら、連絡貰う。

 

自分も、物件が出て来た時の準備をして置く。

 

でないと、せっかくでてきても他の購入希望者に取られてしまいます。

 

不動産は縁だという人がいます。

 

希望の物件が出たら、購入出来る準備をして置く事が、重要なのです。

 

 

自分から物件を探そう!聞き出すワンルームマンション業者はここだ。

 

 

3、金融機関から低金利が融資を受ける。

 

賃貸管理会社の提携ローンは、借りやすい一方、金利が高い傾向が有ります。

 

最近では銀行や信用金庫も、個人に対してワンルームマンションの融資をするところが増えています。

 

借りる人の年収や属性によって、金利が変わりますが。

 

マンション物件の収益性について、説明する事が有利な金利条件を引き出す事も可能です。

 

現在では大手金融機関でも、その人の属性によって借り入れできる金額や金利が決まっています。

 

地銀や信用金庫でも借り入れできる様に成っています。

 

金利も都銀より安い場合も有ります。

 

背景には、マイナス金利により銀行が貸し出す先を探しているのです。

 

最近ではアパート経営に積極的に銀行が融資している事は有名ですね。

 

同様に、マンションについても低金利で貸し出す金融機関が出て来ています。

 

中には、住宅金利程度で貸し出す金融機関も出て来ています。

 

ネットで引くのではなく、地銀や信用金庫に聞きに言って下さい。

 

私も色んな銀行に電話して聞きました。

 

アパート経営は低金利や貸し出し条件が有るのですが、ワンルームマンション投資では出来ない内容が多かったですが、東京のワンルームマンションならば融資する地銀は有りました。

 

最近はもっと積極的に成っていますので、強気で聞いて見ればよいと思います。

 

何事も、先ずは行動する事です。

聞いて見る事です。

 

そうする事で分かる事がたくさん有るのです。

 

女性や年配者に低金利融資で優遇、利用しよう日本政策金融公庫

 

中古ワンルームマンション投資、利率にこだわれ!こんなに返済額が違う?

 

 

4、ワンルームマンション物件は中古を選択する。

 

中古ワンルームマンションは現在価格が上昇傾向にありますが、新築マンションよりは20~30%は安価に設定されています。

 

これは、新築マンションの様に販売促進の経費が不要な事や、数年経過しているのでその分減価償却されている事や、経年劣化で、価格が安く成っています。

 

マンションの寿命は、修繕積立金を使い、マンション管理が出来ていれば、寿命は長く持ちます。

 

初期費用を抑える事が、マンション経営で利益を上げる為には重要です。

 

但し中古ワンルームマンションの場合には、気を付けないといけない点が有ります。

 

それは

 

①立地は東京を選ぶ

 

②駅から10分以内

 

③近くにCVSやスーパーが有る生活に便利な場所

 

④昭和58年以降の物件を選ぶ。新耐震法の物件。

 

⑤しっかりした賃貸管理会社を選ぶ。

   一緒にマンション投資で収益を上げて行ける賃貸管理会社を選ぶ事が重要です。

 

⑥大規模修繕積立金が停滞していないマンションを選ぶ。

   これが積み立てられていない場合には、購入した後で巨額な金額がマンションン修繕費用が請求される事が有ります。

 

   10年に1回とか定期的にマンションを保全工事をしないと、マンションの寿命が短く成ってしまいます。

 

   自分の資産価値が減少してしまいます。

 

困った、、、。新築マンション、売るに売れない

 

これでも買いますか?新築ワンルームマンション投資の失敗

 

5、場所は東京を中心として、首都圏を選ぶ。

 

東京はこれからオリンピックを迎え、開発が進んでいます。

 

これ以外にも東京では都市開発が進んでいます。

 

これからも、東京は開発されて行きます。

 

これから日本では人口減少時代を迎えますが、東京に関しては2016年も人口流入が増えました。

 

東京を本社にする会社も増えています。

 

益々東京一極集中が進んでいるのです。

 

将来的にも安定した家賃収入が期待できるのは、東京が一番確立が高いのです。

 

これから中古ワンルームマンション投資するなら、東京都心が良い理由

 

地方の中古ワンルームマンション投資は成功?失敗?

 

 

6、良い不動産会社を選ぶ。

 

サラリーマンがワンルームマンション経営をするには、自分と一緒に収益を上げてくれるマンション販売会社【GA technologie】 やマンションを販売している賃貸管理会社マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】 、と組む事が重要です。

 

サラリーマンは日々の仕事が忙しく、ワンルームマンションの家賃の回収や、空室を埋める為の住居人の募集は出来ません。

 

マンション物件を販売するだけでは無く、管理面も出来る不動産会社を選ぶ事です。

 

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7、家族の理解を得る。

 

普通のサラリーマンが2000万円前後のマンションを購入する事は、大変重要な事件に成ります。

 

自分のマンションを購入している人ならば、既に4~5000万円のローンも抱えています。

 

その上、2000万円の借り入れが発生するのです。

 

家族は大きな不安を抱えます。

 

大抵は、大反対があるはずです。

 

自分に多少へそくりがある人は、理解も得やすいですがやはりローンを使うと成ると、家族は不安です。

 

家族が無い人でも、将来結婚する人は、結婚する際に説明する必要があります。

 

黙って結婚すると、離婚原因に成る可能性も有ります。

 

その対策は、マンション投資に対して、十分説明する事です。

 

収益計算で説明して、利益が出る事。

 

万一の場合には保険が出る事。

 

ローンを支払った後には、家賃収入がそのまま利益に成る事。

 

マンションが資産として残る事。

 

家族の幸せの為に、投資をしている事。

 

出口戦略として、万一の場合には売却して、現金化する事も出来る事。

 

等、家族に十分に説明して、納得して貰う事が重要です。

 

中古ワンルームマンション投資は、家族の理解を得る事が成功の第1歩です。

 

普通のサラリーマンが成功した、ワンルームマンション投資ブログ

 

 

 

 

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