アパート経営は失敗する?

1年のうちに3億円の資産を作りました。

と言う様な宣伝文句をよく聞きますね。

 

特に最近では、テレビで盛んに宣伝しています。

 

銀行も融資枠を増やして、益々アパート経営がこれからも伸長する記事も散見します。

 

一方で、金融庁からは、加熱する融資に対して懸念を示している記事も出てきました。

 

背景には、相続税の非課税上限が3000万円+600万円×相続人数に成った事があげられます。

 

相続税対策には、良い方法である事は分かりますが、賃貸経営として見た場合にはどうでしょうか。

アパート経営7つのリスクの記事が有りました。

解説すると、、、。

 

1、建設されている立地が悪い

東京の首都圏で、自分の自宅を持っている方は、立地が良いと思いますので、アパート経営は成り立つ可能性が高いです。

 

しかしながら、必ずしも良い場所ばかりに建設しているわけでは有りません。

 

土地が有っても、立地が悪ければ、借りてくれるお客さんは少なく成ります。

 

空き地や、駐車場、農地、使われていない倉庫や工場、と言った土地がアパート周辺にたくさんある場合があります。

 

こうした土地に建設するならば、賃貸経営には向いていないですね。。

 

2、購入資金が高く、失敗した場合大きな負債を負う事に成る。

 

大きさにもよりますが、中古でも都心のアパートなら、5000万~1億円程度はします。

 

それも、歩いて20分以上がかかる場所に建っています。

 

それこそ、都心の駅周辺にもなれば、土地だけで軽く億を超えてしまいます。

 

これを個人で購入するには、自己資金や担保も大きく必要に成りますので、なかなか個人で出来るレベルには無く成ります。

 

ローンも大きな金額に成るので、返済が大変です。

 

全て借金を返済するまで、頼りになるのは家賃収入だけです。

 

この間で、家賃の減少は必ず出て来る問題です。

 

また、空室が出て稼働率も100%とは成りません。

 

又、金利が上がる場合も有るのです。

 

これでは資金に余裕がある場合には良いですが、非常に危険な状態が何十年も続くことになりますね。

 

3、家賃の問題

郊外や地方においては、人口の減少が言われているし、地方から都市へ転出の問題も出ています。

 

この状態の中で、次々を新しいアパートが建っています。

 

これではやがて、供給過剰になり、空室が増えていきます。

 

空室が増えたアパートに入居者を集めるため、家賃の値下げ競争が始まります。

 

あなたが借り入れして投資したアパートが、もともと土地代がタダの農家や地主と家賃競争しても勝つのは難しいでしょうね。

 

空室が増えて、とうとうローンが返済できない、さらに修繕費用も出すことができない、売却しようにも借金だけが残る、、、、。

 

4、見た目が古く成りやすく、修繕費用がかさむ様になる。

 

アパートは木造のため、老朽化が早く古びるのが早いです。

 

そんな古いアパートに、住みたがりません。

 

外観が悪ければ、お部屋の中も見てくれません。

 

やがて空室が増えていきます。

 

借り手に敬遠されないよう、常にアパートを綺麗に見せるためには、リフォームの費用が必要になってきます。

 

10年、20年経つとアパートは、屋根材や壁材の塗装もしくは張替えが必要に成る場合が増えてきます。

修繕コストは1回に数十万単位、下手をすれば数百万円単位での負担です。

 

また、部屋ごとのエアコンと給湯機の補修もかかってきます。

 

あらかじめ予想される修繕費について、計画的に積み立てておかなければなりません。

 

とはいえ2室3室と空室が増えるようになると、積立どころではなくローンの返済が重なればかなりの負担です。

 

積立をやめてしまえば、老朽化が進み、建物の寿命を縮めることにつながってしまいます。

 

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では大規模修繕の為の積立金が有りますが、全員が持ち合っているので、大きな金額がかかっても1人当たりの負担額は少なくて済みます。。

 

アパートの場合は1人で全て持つので、負担する金額が大きく成ります。

 

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5、火災や地震にマンションンに比較して、弱い。

 

アパートで火災が起きた場合、1室の火災が1棟すべてに影響を及ぼし、全焼ということもありえます。

 

いくら火災保険に加入していたとしても、保険金だけで建て直すことが出来るかわかりません。

 

復旧期間中の家賃収入は途絶えることになります。

 

2013年1月、熊本市の木造アパートで火災事故が起きました。

 

火は約3時間後に消火されましたが、木造2階建てのアパート約140平方メートルと隣接する住宅約200平方メートルも全焼させました。

 

アパートの1階に住んでいた熊本大学に通う学生が犠牲になるという、大変痛ましい火災事故となりました。

 

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であれば、火災被害は部屋内で留まり、建物全体には広がる前に消化することが可能です。

 

きちんと火災保険に加入していれば、復旧費用を差し引いても、オーナーや入居者の手元に見舞金を残すことができます。

 

また、大きな地震が起きたときの耐震性能も、木造アパートは鉄筋コンクリート造のマンションに大きく劣ります。

阪神・淡路大震災で建物が倒壊し、入居者が亡くなった場合には、家主がその責任を問われるケースがありました。

 

建物の安全性を確保していなかったとして、オーナーが遺族に損害賠償を支払ったのです。

 

東日本大震災以降、地震による建物倒壊や火災に強い鉄骨コンクリート造のマンションを法人社宅の条件とする企業が増えてきています。

 

建築構造上はマンションは鉄筋コンクリート。

アパートは木造なので、強度や耐震、耐火、、等では劣ります。

 

6、防音効果が悪いので、騒音の問題が発生しやすい。

 

木造アパートは、上下左右や近隣にも騒音問題も起きやすいです。

 

騒音が原因で、入居者が出て行く場合も有ります。

 

周囲との人間関係が出来ていれば、解決できる事も有りますが、アパートの住人も出入りが多いので、なかなか人間関係を築く事は難しいです。

 

木造アパートは上下階間や近隣等への騒音問題も起きやすく、住民間のトラブルに発展することもあります。

 

騒音が入居者にとってそれだけ大きな問題ということです。

 

騒音トラブルを解決して、入居者の住環境をしっかり守るには、アパートでは難しいものです。

 

最近のアパートは見た目は綺麗で、快適なのですが構造上は木造なので、耐久性はマンションの鉄筋コンクリートより劣ります。

 

7、建て替えや売却の問題

 

アパートを建て替えようとした時、入居者の立ち退きに要する時間とコストがかかりってきます。

 

例えば、築30年が経過したアパートに6世帯の入居者が住んでいるとします。

一人残らず立ち退きに同意してくれれば問題ありませんが、なかには、高齢などを理由に次の転居先がなかなか見つからない人もいます。

たった一人が居座るだけで、全員立ち退くのに何年もかかっているケースは、全国にたくさんあります。

 

そうなると、ある程度の立ち退き料を支払う可能性も出てきます。

もしあなたが立て替えを前提にするならば、最初から更地を買った方がいいでしょう。

それでも古いアパートを購入する場合は、世帯全員に対して、次回の更新契約はしない旨の同意を取り付けていないとかえって大きなリスクを抱えることになります。

 

ただし、古くなったアパートを取り壊し更地にして売却したり、新たな物件を建てたりできるということは、将来にも土地の利用価値が残っていることが前提です。

 

すでに地方や郊外の土地が売れず、さらし物件となって放置されているという話は、ざらにあります。

 

確かに郊外に朽ち果てたアパートを見る事が有りますね。

 

まとめ

アパート経営には良い点も有り、悪い点も有ります。

 

ワンルームマンション経営にも良い点もあり、悪い点も有ります。

 

ワンルームマンション投資を失敗しない為には、信頼できる不動産会社【GA technologie】
と相談する事が必要です。

マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】

 

自分の置かれた環境の中で、最も良い賃貸経営はどの方法が良いか、あらゆる点から比較する必要があります。

 

サラリーマンの立場から言わせてもらうと、本業に支障が出ない方法で有れば、どちらでも構いません。

 

利益が出れば良い訳ですから。

 

 

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