アパート経営が賃貸住宅管理適正化法によって、正常化されるのか。アパート経営が破綻する,と言った事が発生していました。

かねてからアパート経営するオーナーが、アパート建設会社からアパート経営を進められて,アパート経営を始めたら賃貸人が入らない,家賃を値下げする、赤字経営になる、地方なので資産価値が無い、と言った事からアパート経営が破綻する,と言った事が発生していました。

最初にアパートオーナー側に十分な説明が無かった事が問題でした。

法律が改正されたからと言って、どこまでリスクを説明するかは決められていませんので、その効果は限定的だと思われます。

今回の法律によって被害者が少なくなれば良いのですが、最近のテレビを見ても相変わらずアパート経営の宣伝をみるので、これからが評価が分かるところですね。

アパート経営では、サブリース方法を採用する事例が多いのですが、このサブリース方式はオーナーがサブリース会社に一括して賃貸経営を任せるので、どんな住人が入るかは全てお任せに成ります。

 

つまり、オーナー側では誰が入居しているのかは分かりません。

もしも,サブリース会社が潰れたら、オーナー側は家賃回収をするには直接入居人から取る事に成ります。

しかしながら,その入居人の資料が有りませんので、家賃滞納者が居て、その人が行方不明の場合には家賃収入は途絶えます。

また,本人に承認を取らないと、部屋の中に入る事も、改修する事も出来ません。

マンションの場合でも同様で、区分マンションの場合でも発生しますので、注意が必要です。

日本財託の記事にも同様な事例を見つけましたので、ご参考ください。

 

先月12日、賃貸住宅管理適正化法が成立しました。

これによって管理会社は国土交通省への登録が必要となり、管理委託契約の前には、重要事項の説明が義務付けられました。

この法律は「サブリース規制法」ともいわれています。

サブリース契約とは、オーナーが所有する不動産を不動産会社が借り上げて、第三者に転貸する契約です。

空室時も不動産会社が家賃を保証してくれるため、サブリース契約を選択するオーナーもいらっしゃいます。

一方で、契約後に保証家賃の減額についての説明がなかったことや修繕費の取扱いなどで、トラブルが頻発していました。

こうしたトラブルを防ぐために、法律が新たに制定され、サブリース契約の内容にも説明義務が求められるようになりました。

ただ、サブリース契約の問題は家賃の減額だけではありません。

オーナーは不動産会社に物件を貸すために、どのような入居者が住んでいるかは分かりません。
入居者情報がないためにトラブルに発展するケースもあるのです。

今回のコラムでは、サブリースを利用していたオーナー様の事例から、家賃減額だけではない、サブリースの問題点についてお伝えします。

「管理会社と連絡が取れなくなって、困ってる知り合いがいるんだけど」

昨年11月、当社のオーナー様からAさんをご紹介いただきました。

Aさんは都内を中心に6戸のワンルームマンションを所有。

ある管理会社に預けていたそうですが、担当者と急に連絡が取れなくなり、いつの間にか、その管理会社が倒産してしまっていたとのことです。

詳細を確認するため、すぐにAさんのもとへ伺いました。

早急に管理移管の手続きを進める必要がありましたが、全てのマンションでサブリース契約を締結していたため、どのような入居者が住んでいるのか、そもそも入居中なのか、空室なのかもわかりません。

いち早く入居状況を確認して、入居者に事情をお伝えしなければ、元の管理会社に家賃を振り込んでしまう可能性もあります。

そこで、管理会社が変更なった旨と新しい振込先を明記した書類、Aさんが所有者であることを証明する謄本を同封したご案内を一斉に送付しました。

送付後、すぐに連絡がついた入居者もいれば、空室だったことが判明したお部屋もあり、6戸のうち4戸はすぐに解決することができました。

しかし、残り2戸のワンルームの入居者とは連絡が取れませんでした。

そこで、今度はマンションに訪問することにして、入居者様に直接事情をご説明し、ようやく書類を回収することができました。

2戸のうち、1戸は訪問したことで比較的スムーズに管理移管ができましたが、問題はもう1戸の入居者様です。

何度も訪問しましたが、会えないまま、コロナウイルスによる緊急事態宣言が発令され、外出自粛を余儀なくされました。

訪問はできなくなりましたが、電話は根気よく続けます。
しかし、電話に出て頂けないばかりか、留守番電話にもなりません。

そこで今度は、書類を受け取ってもらった事実を明らかにするため、内容証明を送付することにしました。

発送後、ようやく入居者から連絡をいただけたのです。

話を伺ってみると、突然知らない不動産会社から連絡があり、不振に思われていたそうです。

さらにコロナウイルスの影響で、詐欺まがいの事件が横行しているニュースを見かけたことから、より注意深くなられていたとのことでした。

このように、サブリース契約は30年保証など、長期の保証をうたっていることが多いのですが、管理会社自体が倒産してしまっては、保証もなにもありません。

しかも、管理会社が倒産してしまうと、入居者の情報がオーナーの手元にない分、通常の賃貸借契約以上に家賃の回収や管理変更手続きも難しくなります。

不動産会社に借り上げてもらっている分、空室かどうかもわからないため、物件の本当のポテンシャルも見えなくなっているのです。

特に地方や郊外にあるようなアパートの場合、いざサブリース契約を解除したら、空室だらけだったということも十分考えられます。

家賃送金が遅れたり、担当者との連絡が滞ることは、管理会社の経営がうまくいっていないことを表す危険信号のひとつです。

後手になればなるほど、家賃の回収も困難になるため、こうしたシグナルが見え始めたら、出来るだけ早く管理会社の変更を検討することをお勧め致します。

(引用:日本財託)

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