富裕層の資産運用、ワンルームマンションは現金で購入!

野村證券の記事で、金融資産1億円以上を持っている世帯は、2015年換算で120万世帯も有るそうです。

 
これは土地や不動産を除く,金融資産だそうです。
 
アベノミクスで金融資産価値が大きく増えた事が要因と書いていました。
 
 
するとこの1億円以上の金融資産は、どの様な状態に有るのでしょうか。
 
銀行預金、株式、債券、REET、外国預金、外国債券、,,,等々。
 
 
様々ですね。
 
 
その上、土地を保有している人はこの上に数億円有るのですね。
 
 
この様な富裕層の方は、今の資産を生活費として使用しながら、子供に贈与させたい人も多いのでは無いでしょうか。
 
 
 
ワンルームマンション投資と言えば、ローンで購入する事前提で、金融機関への金利分の支払いと、家賃収入の差額で、損益を計算します。
 
 
その差額の損益を、投資するかどうかの基本としています。
 
 
しかし、ローンを使用する必要の無い富裕層の方に取ってはワンルームマンションの投資とはどうなのでしょうか。
 
 
現金で購入した場合、年間の家賃収入が利回り分と成ります。
 
 
もちろん、経費は差し引く必要が有りますが。
 
 
また、不動産の値上がり分が有れば、それが資産の値上がり分と成ります。
 
 
既に自分はお金が有る訳ですので、
 
優先順位は、自分の生活を営む事が出来て、後は財産の贈与や相続では無いでしょうか。
 
 
 
 
 
資産運用商品として、中古ワンルームマンションを考えた場合。
 
2,000万円のワンルームマンションを購入し、家賃を10万円で貸し出したとすると。
 
 
概略で計算して見ます。
 
 
家賃収入 10万円x12ヶ月=120万円/年
 
経費;
マンション管理組合  7,000円x12ヶ月=84,000円
修繕積立金      8,000円x12ヶ月=96,000円
賃貸管理会社     5,000円x12ヶ月=60,000円
租税公課                    55,000円
その他                      10,000円
合計                      305,000円
 
 
年間利益;家賃収入ー経費=805,000円
 
年間利回り; 805,000円÷20,000,000円=4.01%
 
 
定期預金からすると、利回りは相当良いですね。
 
 
 
しかも、毎月、毎年安定して収益が上がって来ます。
 
 
これが30年間稼いでくれたとすると、
 
 
805,000円x30年=24,150,000円利益が上がる事に成ります。
 
 
 
マンション自体の値上がりも期待出来ますが、これは場所によって違います。
 
マンションの価格は、東京首都圏では値上がりしています。
 
値下がりする場合も有ります。
 
 
仮に30年間経過した時点での物件価格が、年間1%値下がりしたとすると、30%資産価値が下がる事に成ります。
 
すると、2,000万円x(1-30%)=1,400万円に成ります。
 
 
だいたい30年で30%値下がりしているデータが有ります。
 
 
 
先ほどの数字と合わせても、整合性が有るとすると、
 
 
30年後の物件の損益は、
 
 
1,400万円-2,000万円=▲600万円
 
 
マンションの賃貸料と相殺すると、2,415万円-600万円=1,815万円 のプラスです。
 
 
 
30年後このマンションを、子供に贈与した場合、評価額が1,400万円ですので、贈与税は700万円です。
 
しかし、中古マンションの場合評価額の1/3に成るので、評価額は467万円です。
 
又3年間に渡って贈与して行けば、467万円÷3年=183万円
 
 
 
贈与税は、10万円x3年=30万円です。
 
贈与税が700万円-30万円=670万円節税です。
 
 
子供に30年後30万円の贈与税を払って、1,400万円-30万円=1,370万円贈与出来ました。
 
 
 
そして、31年目からは家賃として子供に贈与出来る事に成ります。
 
 
これから10年経過すると、単純計算ですが120万円x10年=1,200万円相当の贈与する事に成っているのです。
 
 
 

金融資産がもっとたくさん有る人は、この比率で毎月利回り分を生活費として使いながら、物件を贈与する際には減税に成ります。

 
 
 
この様な富裕層の方は、この金融資産の他に、自宅不動産も有る場合が多いと考えられます。
 
 
何もしないと、多額の相続税を払う事に成ります。
 
 
早めに、相続戦略を取る事が、自分の生活を豊かにしながら、贈与税を少なくする事で、子供にたくさんのお金を渡す事が出来ます。
 
 
これを見ても、東京のワンルームマンションを購入するにしても、立地の良い物件を購入する事が重要だと分かります。
 
 
 
以上は私が考えた、アイデアです。保証する物では有りません。
 
 
 
ワンルームマンション投資マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】
を失敗しない為には、信頼できる不動産会社【GA technologie】
と相談する事が重要です。





コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です