野村證券の記事で、金融資産１億円以上を持っている世帯
これは土地や不動産を除く，金融資産だそうです。
アベノミクスで金融資産価値が大きく増えた事が要因と書いていま
するとこの１億円以上の金融資産は、どの様な状態に有るのでしょ
銀行預金、株式、債券、ＲＥＥＴ、外国預金、外国債券、，，，等
様々ですね。
その上、土地を保有している人はこの上に数億円有るのですね。
この様な富裕層の方は、今の資産を生活費として使用しながら、
ワンルームマンション投資と言えば、ローンで購入する事前提で、金融機関への金利分の支払いと、家賃収入の差額で、損益を計算します。
その差額の損益を、投資するかどうかの基本としています。
しかし、
現金で購入した場合、年間の家賃収入が利回り分と成ります。
もちろん、経費は差し引く必要が有りますが。
また、不動産の値上がり分が有れば、
既に自分はお金が有る訳ですので、
優先順位は、自分の生活を営む事が出来て、後は財産の贈与や相続では無いでしょうか。
資産運用商品として、中古ワンルームマンションを考えた場合。
2,000万円のワンルームマンションを購入し、
概略で計算して見ます。
家賃収入 10万円ｘ12ヶ月＝120万円／年
経費；
マンション管理組合 7,000円ｘ12ヶ月＝84,000円
修繕積立金 8,000円ｘ12ヶ月＝96,000円
賃貸管理会社 5,000円ｘ12ヶ月＝60,000円
租税公課 55,000円
その他 10,000円
合計 305,000円
年間利益；家賃収入ー経費＝805,000円
年間利回り； 805,000円÷20,000,000円＝４．０１％
定期預金からすると、利回りは相当良いですね。
しかも、毎月、毎年安定して収益が上がって来ます。
これが30年間稼いでくれたとすると、
805,000円ｘ30年＝24,150,
マンション自体の値上がりも期待出来ますが、
マンションの価格は、東京首都圏では値上がりしています。
値下がりする場合も有ります。
仮に30年間経過した時点での物件価格が、年間１％
すると、2,000万円ｘ（１－３０％）＝1,
だいたい30年で３０％
先ほどの数字と合わせても、整合性が有るとすると、
30年後の物件の損益は、
1,400万円－2,000万円＝▲600万円
マンションの賃貸料と相殺すると、2,415万円－600万円＝
30年後このマンションを、子供に贈与した場合、評価額が1,
しかし、中古マンションの場合評価額の１／３に成るので、評価額は467万円です。
又3年間に渡って贈与して行けば、467万円÷3年＝183万円
贈与税は、10万円ｘ3年＝30万円です。
贈与税が700万円－30万円＝670万円節税です。
子供に30年後３０万円の贈与税を払って、1,400万円－30万円＝1,
そして、31年目からは家賃として子供に贈与出来る事に成ります。
これから10年経過すると、単純計算ですが120万円ｘ10年＝
金融資産がもっとたくさん有る人は、
この様な富裕層の方は、この金融資産の他に、
何もしないと、多額の相続税を払う事に成ります。
早めに、相続戦略を取る事が、自分の生活を豊かにしながら、
これを見ても、東京のワンルームマンションを購入するにしても、
以上は私が考えた、アイデアです。保証する物では有りません。
を失敗しない為には、信頼できる不動産会社
と相談する事が重要です。
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