それ待った!でももう遅い?投資用ワンルームマンションを買う前に買ったものとは。

不動産投資をするなら、自宅を購入する前に買って下さい。

理由は、せっかく良いワンルームマンション物件が出てきても、金融機関が貸してくれない状態に成るからです。

これはどう言う事かと言いますと、、、。

 

金融機関が個人に貸し付けをする場合には、その人に応じて与信枠を言うのが設定されます。

 

これは、サラリーマンである場合や個人経営者である場合や、既に不動産をローン無しで得持っている方、等、様々なケースがありますので、一概には言えません。

 

一般的な話で言うと、サラリーマンの場合ならば金融機関からの融資枠は、年収の10倍と言われています。

たとえば700万円の年収のサラリーマンの場合ならば、7,000万円ということになります。

 

この場合で、この枠内ならば投資用ワンルームマンションに融資を付けてくれるという訳です。

但しこれにも、どの様な投資用ワンルームマンションなのか、内容が重要ですが。

 

この融資枠はその人が持つ事が出来る融資枠です。

この場合で、自分が住むマンションを購入したらどうなるでしょうか。

 

たとえば、6,000万円のマンションを購入して、ローンを組んだ場合はどうでしょうか。

その人の持っている金融機関からの融資枠7,000万円の内、既に6,000万円を使用した事に成ります。

 

すると、投資用ワンルームマンションに使用できる金融機関からの融資枠は1,000万円しかありません。

東京のワンルームマンションの場合では、現在上昇傾向にありますので、2,000万円以上かかる場合があります。

 

すると、1,000万円は自分の自己資金から出さないと購入出来ないのです。

これでは、自宅のローンを6,000万円かかえた上に、貯金から1,000万円を出す事になります。

 

そして、ワンルームマンションから家賃として入ってくる金額は、最初はローンを出来るだけ早く無くす事が重要なので、これを収入として使う事は出来ません。

すると、投資用不動産としてワンルームマンションを東京で持つ事は出来なくなる可能性が高く成ります。

 

自宅の価格が6,000万円ではなく、3,000万円だったらどうでしょうか。

これは自宅の不動産の価格が安い分、金融機関からの残った融資枠が大きい事に成ります。

 

上記の場合で、7,000万円―3,000万円=4,000万円の融資枠が残っており、投資用不動産として東京の中古ワンルームマンションが購入出来る事に成ります。

 

この場合では、4,000万円しか投資用不動産は購入出来ない事に成ります。

 

では、先に投資用不動産を購入した場合はどうでしょうか。

これは、その人に金融機関が決めた融資枠が先ほどの事例と同じように、年収の10倍と仮にすると、700万円の年収の場合7,000万円になります。

 

この融資枠でワンルームマンションを購入したとします。

すると、今度は自宅を購入する際に、金融機関の融資を受ける事が出来ない事に成ります。

しかしながら、自宅の場合にはフラット35と言う融資制度があります。

 

長期固定金利の住宅ローン。ローンの使途は新築住宅の建築・購入と中古住宅の購入に限られる。返済期間は15年~35年。民間の金融機関が窓口となって利用者の住宅ローンを組み、その債権を住宅金融支援機構が買い取り、証券化して投資家から資金を得る仕組み。同機構が長期の資金調達を支援することで、民間金融機関による長期固定金利が実現した。

(引用;出典 小学館デジタル大辞泉について 情報 | 凡例 )

 

この制度を使用すれば、投資用不動産の借入とは別の融資枠で住宅ローンを借りる事が出来るのです。

3,000円の自宅用不動産を購入した場合には、このフラット35から購入すれば、先ほどの金融機関からの融資枠7,000万円に加えて、合計1億円の借り入れが出来るのです。

 

投資用不動産からの収入があれば、その分も融資枠を増やしてもらう事も可能です。

ではフラット35を先に自宅用に借りたらどうか、と言う質問があると思いますが、この場合はやはり投資用ワンルームマンションを融資する金融機関は、フラット35で購入した金額分は融資枠が引かれる事に成ります。

 

ですので、先ほどの事例で700万円の年収の人の融資枠7,000万円ですが、それから3,000万円を引いて、4,000万円しか融資してくれません。

 

合計はやはり、不動産融資枠分の7,000万円なのです。

 

この不動産を購入する順序が違っただけで、不動産に使用できる融資金額が変わってくるのです。

投資用不動産を先に購入した場合;1億円。

自宅を先に購入した場合;7,000万円。

に成ります。

 

もちろんこの金額は一般的な金額ですので、その人が持つ与信枠、購入する物件が持つ資産価値、によって変わって来ます。

 

これは自宅の不動産としての価値が、土地だけしかない事が背景にあります。

たとえば、3,000万円の自宅を購入した場合はどうでしょうか。

その価値は、土地が持つ価値だけに換算されると、場所が良い場合は別ですが、通常は不動産価格の1/2~1/3に成ります。

 

 

しかし投資用不動産の場合はどうでしょうか。

投資用不動産はその不動産が持つ価値は、土地の部分の価値にその不動産が持つ収益力があります。

この収益力とは、貸付する事で得られる事が出来る家賃収入です。

 

物件が良い場合ならば、投資金額に対して6%とかが家賃収入として入って来る事に成ります。

そのような物件ならば、不動産価値が高く、金融機関としても貸し付けた金額が返ってこない場合には、不動産を差し押さえする事が出来るのです。

 

 

投資した不動産価格がその不動産が持つ価値として考えるのです。

ですので、先に投資用不動産として貸し付けた場合でも、金融機関としては回収できる目途を付けた状態に成っているのです。

 

 

投資用不動産を早く返済し終わった場合には、その不動産を担保にして金融機関から借りる事が出来ます。

すると、最初の融資枠を7,000万円有った人であれば、これに不動産担保分として金融機関から借りる事が出来るのです。

 

ですので、ローンの無い不動産をたくさん持つ事でどんどん不動産を増やして行く事が出来るのです。

 

ワンルームマンション投資をする場合には、新築ワンルームマンションは購入後資産価値が30%ほど下がると言われています。

下がる理由は、新築ワンルームマンションの場合には販売促進費がかかっているからです。

 

ワンルームマンションの不動産価値が下がっていると判断された場合には、不動産を担保で借りる場合は融資枠が下がってしまう恐れがあります。

ですので、新築を購入するか、中古を購入するかは、良く自分が考えている状態の経営に成るかどうか判断して、選ぶ事が重要です。

 

金融機関も融資をする際には、様々な角度から調べて融資枠を決めています。

単に年収の10という訳ではありません。

 

他に借入金は無いか。車やその他ローン等の借金を含む。

健康か、大きな病気に成っていないか。(年間に使った医療費を調べる金融機関も有ります。)

正社員か、

勤続年数は何年か、

年収

どんな職業か、どんな会社に勤めているか。

消費者金融への借入

ローン完済時の年齢

自己資金の額

 

等々があります。

その人によって条件が変わりますので、一概には言えません。

つまり、金融機関との交渉によって融資枠が増える場合も有ります。

ワンルームマンション投資も不動産投資ですので、経営と言う考えが必要です。

 

銀行と交渉する際には、どの様なマンションで、どのクラスの年収の人を狙っているのか、どの位の収入があり、どの様な返済を行って行くのか、周辺の賃貸マンションの家賃調査して無理のない収入計画、等が書かれた経営計画が必要です。

 

不動産販売会社には提携した金融機関がありますので、借りやすくはなっていますが、少しでも安い金利で借りたいと別の金融機関と競争させたりする場合には、この様な計画書を作成する事をおススメします。

 

わたしも金融機関に借入を依頼する場合には、この様な資料を作成して行きました。

 

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