「危ないアパート建設」の誘惑、あなたの親も狙われている!

 

 

ダイヤモンド・オンラインの 週刊ダイヤモンド編集から、以下の様な記事が出ていました。

要約すると、こうだ。

 

最近アパート経営の不動産投資が盛んに行われている。

 

背景には、

 

日銀の超低金利政策が有る。

 

借り手側は借りやすく成っており、貸し手側の金融機関も0金利で融資し易い不動産に向かった。

 

それに加えて、2015年1月の相続税の増税が有る。

 

これまでの基礎控除が5000万円から3000万円に4割減となったことで、相続税の課税対象者が倍増。

 

アパート建設など、相続税の節税効果が最も高い収益不動産を活用した節税策がブームに成った。

 

 

しかし、そのアパート経営ブームで、アパートが郊外にたくさん建設される事に成った。

 

その為、部屋の供給が増えすぎて、なかなか部屋が埋まらず、空室が増える。

 

そこで家賃を下げる事に成り、当初見込んでいた収益を確保できない。

 

地方の人口の流出や、人口自体が減少に向かっているので、これからますます空室が増える。

 

すると、アパート大家は、金融機関への返済が出来なくなって来る。

 

 

最終的には、破たんする恐れが出ている。

 

と言う内容である。

 

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『週刊ダイヤモンド』6月24日号の第1特集は「不動産投資の甘い罠」です。

 

今、増税された相続税の節税策や将来の年金不安をあおった不動産投資が活況を呈しています。

 

業者が提示する収支シミュレーションでは、節税ができる上、多額のもうけが出る計画ですが、果たして本当にその通りにうまくいくのでしょうか。

 

そこで、本誌は複数の業者の資料を入手し、独自に分析を試みました。

 

 

都心から電車を乗り継ぐこと1時間余り。ようやく到着したのは、関東近郊にある風光明媚な地方都市だ。

 

JRの駅に降り立ってからさらに、車を走らせること20分。

 

 

目に飛び込んできたのは、外観は洋風のデザインながらも幾分質素な小ぶりの2階建てアパートの“群れ”。

 

車を降りてアパートの前まで歩いていくと、柵にぶら下がっているのは「いい部屋ネット 入居者募集」と書かれた看板だ。

 

通りすがりの地元住民に話を聞いてみると、「これ、すごいですよね。全て大東建託の賃貸アパートです。

 

全部で200戸近くあるんじゃないですか」。

 

1棟8戸とすれば、実に25棟ものアパートがこの一角にひしめいている計算だ。

 

 

ドローンで空撮でもしない限り、全容はとてもカメラに収められそうにない。

 

 

これぞまさに、地元住民から、“大東建託村”と呼ばれている場所に他ならない。

 

この“村”の近くで20年前、相続税対策のために3億6000万円の借金をして、大東の1棟4戸のアパートを9棟も建てたという津川貴一さん(仮名、70歳)は今、「大東の営業マンが日参し、家賃を下げたいと何度も言われて困っている」と顔を曇らせる。

 

月々の家賃収入は170万円で、ローン返済額は120万円。

 

残った50万円から固定資産税や健康保険料を納めると、手元に残る金額はごくわずかだ。

だが大東の営業マンは、「1戸につき、たったの3000円ですよ」と家賃の引き下げを要求。

 

応じれば最終的な収支は完全に赤字だ。

 

周囲には、大東の言うままに家賃を下げて赤字となり、アパートを手放したオーナーも複数いる。

 

 

津川さんのアパートの空室率は常時10%程度で、「大東は自社管理物件の入居率を平均で約97%とアピールしているが、とても信じられない」。

 

 

かつて大東から建物の外壁塗装を1800万円で持ち掛けられたが、別の業者に見積もりを依頼すると、総額900万円で済むと言われるなど、大東への不信感は根強い。

 

 

にもかかわらず、“村”の周辺では、住宅の少ない田んぼや草原の端っこにも、大東や大和ハウス工業ののぼりが立ったアパートが今なお建設されており、「大東と大和の2社で熾烈な受注争いがあったようだ」(付近住民)。

 

 

大東でほぼ埋め尽くされた“村”だが、その南端ではついに大和が一矢報いたのか、4月末に大和のアパートが完成した──。

 

 

相続税の節税策がアパート建設を誘発

 

今、複数の要因が絡まり合ってこうしたアパート建設のみならず、ワンルームマンションなど収益不動産への投資が熱を帯びている。

 

まず、マクロ的要因として大きいのが、日本銀行による超低金利政策。

 

行き場を失ったマネーが不動産市場に流れ込み、不動産価格を押し上げ、キャピタルゲイン狙いの投資が増加した。

 

その一方で、ただでさえ預貸率(預金に占める貸出金の比率)の低下に苦しむ銀行をはじめとした金融機関は低金利によって運用難に陥り、担保を取りやすい不動産への融資姿勢を強めている。

 

極め付きは、2015年1月の相続税の増税だ。

 

 

これまでの基礎控除から4割減となったことで、相続税の課税対象者が倍増。アパート建設など、相続税の節税効果が最も高い収益不動産を活用した節税策がブームと化した。

 

 

その結果が、アパート融資残高の顕著な伸びで、今や融資残高は22兆4000億円を超えるに至っている。

 

 

言わずもがな、主たる事業者であるアパート建設会社やハウスメーカーの販売額も右肩上がりだ。

 

 

だが、その反動はすでに出始めている。

 

 

不動産調査会社タスの調査によれば、すでに2015年半ばから賃貸住宅の空室率は大幅な上昇基調にあるからだ。

 

もっとも、このデータは満室稼働の賃貸物件を除いているため数値が高く出がちだが、過年度比較をすると上昇基調なのは間違いない。

 

ましてや、今後の人口動態に鑑みれば、全体的に人口が減少していくのみならず、賃貸住宅の主要顧客層である20~49歳人口の急速な減少が重くのしかかるのは明白だ。

 

 

また、社会問題化しつつある空き家の増加についても、2033年には3軒に1軒が空き家になるとの調査があるほど。

 

 

その中で、地方を中心とした賃貸アパート建設が増加しているのは、明らかに間尺に合わない。

 

金融庁や日銀が一部の金融機関の融資姿勢に対して、警鐘を鳴らし始めたが、それはつい最近のことだ。

 

恐らく10年もたてば、ブームと化した不動産投資の答えは出るだろう。

 

 

そのときに“甘い罠”にはまったと気付くことになる。

 

*コメント

 

・相続税の節税策だけでアパートへの投資にはリスクが伴います。

 

まず、立地条件でもよほどいい条件でない限りは、何十年という期間で利益を出していくのは難しいと考えるべきでしょう。

 

日本では今後、高齢化が進むと同時に人口が減少していきます。

 

高齢化が進み、収入でも少なくなっていくことになるでしょうから、アパートの家賃でも今後上げていけるという事は難しいでしょう。

 

まして、東京都区内でも現在、空き家率でも30%程度だといっている状況です。

 

個人でアパート経営をしている人でも入居してもらうにはいつも周りをきれいにして、住民の声を聴いて絶えず要望を満たしていかないといけません。

 

そうでないと汚くなっていくアパートに長期で住む人はいなくなります。

 

細心の注意を払っていく、その姿はアパートに使われていくオーナーの姿でしょう。

 

ましてや、企業に経営を任して利益だけを求めても、企業にとってはしょせん他人の物件です。

 

収益が出ない、政府の政策次第でうまくいかない、ダメならその企業が倒産して、残ったのが借金だけになるという覚悟があるのなら、損覚悟で挑んでもいいかもしれませんが。

アパートへの投資なら、立地条件が第一のほか、日本の人口が減少していくのに耐えられる物件かどうか、見定めていくことが最低条件です。

 

ましてや、相続税の節税策等の甘い言葉に惑わされて投資することは絶対に避けたほうがいいでしょう。

甘い話はこの世にはないという事を覚悟しておくべきでしょう。

 

東京での中古ワンルームマンション投資でも収益の伸びが見込めなくて、ここから伸びていきそうだというような「希望だけでの売買」は避けるべきです。