中古ワンルームマンション投資成功の為の頭金、いくらが理想?

頭金はいくらが良いのですか。

頭金は、40%程度が理想です。

出来るだけ多い方が、ローンを組んだ場合支払利息分が少なくなるので良いです。

ですが、退室頻度が多かったり、補修費用が思った以上にかかる場合も有りますので、現金が必要に成る場合の有りますので、頭金は先ず40%程度を中心に考えます。

 

これは1800万円の物件で、40%の頭金は720万円に成ります。

すると借入金額は、1,080万円に成ります。

 

これを年利2.9% 27年返済でローンを組むと、元利均等返済法で算出すると、月々の返済は48,107円に成ります。

同じく15年ローンで組むと、74,064円に成ります。

 

1800万円ならば立地的には良い場所でしょうから、74,064円以上の家賃で貸出できる可能性は高く成ります。

安定した経営が出来ます。

 

これに毎月50万円を繰り上げ返済をして行くと、9年で返済は終了します。

これで、1件のローンの無い物件が出来上がります。

この後は、あなたがもっと金額が欲しいならば、次の物件を購入すると良いのです。

ローンの無い物件を作り、この物件から上がった利益を次の物件の返済に充てて、返済期間を短くする事が出来ます。

 

 

最低金額の100万円の頭金で、1700万円で27年間でローンを組んだ時はどうなるでしょうか。

毎月の返済額は、75,724円です。

 

この場合でも、家賃によっては、毎月の収支は赤字に成りません。

5年後から毎年50万円を繰り上げ返済した場合には、227か月(18年11か月)で返済が終了します。

 

これでは、1件目の物件が自分の物に成るには、18年11か月後に成ります。

 

例えば、この方法で5件物件を購入する事を考えると、、、。

 

この場合には、頭金が100万円とすると、5件分の500万円に成ります。

但し、入居人が退室した場合には、自分が家賃を支払う事に成りますので、その負担額も5件分に成ります。

 

その余裕資金を持っておく必要が有ります。

 

家賃が10万円の場合、退室後入居まで2,5年平均かかるとすると、2年に1回入居人が変わる場合、どうなるでしょう。

10万円x2.5か月x5件÷2年=62.5万円

この金額分は余裕資金として、持っておく必要が有ります。

 

又、補修が敷金で賄えない事が出て来たりすると、都度資金が必要に成りますので、これ以上に余裕資金の準備が必要です。

金利が上がった場合には、金利上昇分が必要に成りますので、余裕資金の準備が必要です。

27年間の内、平均で2%金利が上がった場合、どの位返済額が増えるかというと、

毎月返済額が94,709円

総額 30,685,409円

なので、 金利2.9%の総額分;24,531,674円から 

6,153,735円増える事に成ります。

 

これが5件分なので、ローン総額金額 153,427,045 円に成ります。

金利上昇分も30,768,075円上昇します。

 

この方法では、サラリーマンにはちょっときついですね。

 

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