高利回り不動産を買い若くして引退した方法

新築ワンルームマンション投資で失敗の声を良く聞きます。

 

サラリーマンが不動産投資として新築ワンルームマンションに取り組むのは、止めた方が賢明です。

 

よほど立地が良く、家賃が高い場合で、何年も住んでくれるならば別ですか、実際には期待出来ません。

 

毎月、毎年、赤字になります。

 

頭金や諸経費を現金で払った上、毎月の収益は金融機関への支払いや経費で赤字になります。

 

毎月持ち出しに成ります。

 

1年単位で見ても、赤字になります。

 

確定申告で赤字を計上しても、赤字幅が小さくなりますが、赤字です。

 

これを黒字にする為に、確定申告の経費を水増しして、還付金を増やして黒字にする事は、犯罪です。

 

これはシユミユレーシヨンすれば、はっきり分かります。

 

大抵は、2つの行き詰まりが出ます。

 

 

1つは、賃貸料がローンの支払額を超えてしまい、毎月赤字に成り、持ち出し金額がだんだん増える。

 

もう1つは、売ろうとしても、売価が購入金額の30%ダウンしてしまい、2500万円の物件で750万円程負債が残る。

というパターンです。

 

これは、新築でも最初に住む人は新築というだけで家賃は高く取れますが、2人目からは近辺のマンションの賃貸価格に合わされます。

 

 

年々家賃が下がり、高い新築マンションのローンの金額より下がってしまい、毎月赤字に成るので、売却しようと考えます。

 

 

ここで売却すると、赤字に成りますが、そのまま持っていて、黒字に成る事は無いのでしょうか。

 

2500万円の物件で、頭金、諸経費を入れて2300万円のローンを、2.9%固定で25年間返済で組んだ場合、元利均等返済法の場合で、107,876円/月に成ります。

 

 

家賃がこの金額以上ならば、赤字には成りませんので、良いのですが家賃には、これ以外に管理費、修繕積立費、管理会社への手数料、等が必要で、これが約2万円必要で、127,876円以上にしないと、単純計算ですが赤字に成ります。

 

これは相当高い家賃なので、なかなか借り手が見つからないでしょうね。

 

この状態で、3か月も空室に成ると、自分が家賃分を負担するのですから、3か月x127,876円=383,628円が持ち出しです。

 

家賃を下げて100,000円で賃貸人を決めても、毎月27,876円の赤字で、年間にすると、334,512円赤字に成ります。

 

確定申告すると還付金でいくらか帰って来て、年収にもよりますが年間給与1200万円ならば、6万円程度帰って来ますが、いづれにしても赤字です。

 

 

この方法は年月が経過すると、減価償却費用が小さく成るので、赤字幅が増えます。

 

相続面でも、新築マンションは評価額が中古マンションの様に1/3には成りませんので、節税にもなりません。

 

しかし耐用年数は中古と比較して長く持ちますので、長い目で見れば資産価値とすれば長持ちします。

 

対策としては、頭金を多く捻出するか、繰り上げ返済して、毎月の返済額を少なくして収支を黒字にする方法が有ります。

 

 

頭金が、800万円の場合には、ローンが1700万円に成りますので、2.9%固定で25年間の79,735円に成りますので、毎月の収支は黒字に成ります。

 

これでも収支はトントンなので、800万円拠出して、25年間利益率は0%近い訳ですから、投資としては割りが合いませんね。

 

しかし、25年後にマンションが残ります。

 

新築分譲マンションでこの金額のならば、立地が良く、マンションの作り自体も堅固であり、高級感もある場合が多いです。

 

これならば、25年以降にも賃貸住宅として家賃を稼いでくれる可能性は高いです。

 

マンションの寿命が50年としたら、残り25年間でどの位収益を上げてくれるのでしょうか。

 

家賃10万円x12カ月x稼働率90%x25年=約2,500万円です。

 

立地が良い有料物件ならば、マンション価格も50%程度は残る可能性が有ります。

 

すると2500万円x50%=1,250万円です。

 

繰り上げ返済すれば、金利負担分も少なくなります。

 

いずれにしても、リスクが非常に高いです。

 

その為、購入者は損が出ても不動産会社に売却する事例が多いのです。

 

実は中古マンション市場はこう言った物件を割安で購入して、転売しているのです。

 

最近では、不動産が高騰しており、中古ワンルームマンションも転売価格が高騰しています。

 

その為、新築ワンルームマンションを買って毎月の赤字に苦しんでいる人は、今は売り時です。

 

逆に中古ワンルームマンションを購入しようと思っている人は、待った方が賢明です。

 

良い物件が出れば、購入すべきですが。

 

立地が良い新築ワンルームマンションの場合には、あせらず、長い目で見た資産運用が必要です。

 

 

なぜ新築ワンルームマンションが赤字に成ると分かって購入するのでしょうか。

 

これは初めてワンルームマンションを購入する人にとっては、利益がでるのかどうか分からないからです。

 

不動産会社や金融会社から出て来るシュミュレーションは実際のワンルームマンション経営からとは、違った数字に成るのです。

 

それは、家賃収入から金融機関への返済を引いたら利益と成る訳ではありません。

 

経費と言って、大規模修繕費、クリーニング代、交通費、固定資産税、保険代、等々、月々費用の持ち出しが有るのです。

 

これを計算に入れると、年間ベースで見ると赤字に成っているのです。

これを不動産業者や金融業者が出さないのは、赤字の物件である事が多いからです。

 

ですので、自分でシュミュレーションするしか無いのです。

しかし、はじめてワンルームマンションを購入する人が計算方法は分かりません。

 

実際にやった事が無いので、何を計算したら良いか分からないからです。

ではどのような方法が有るのでしょうか。

 

それは、シュミュレーションする方法を見つけるしかありません。

ところがなかなかこれを書いた資料やサイトが無いのです。

 

実は私も新築ワンルームマンションを購入して、失敗しました。

はじめてワンルームマンションを購入したので、利益が上がるかどうか分からなかったのですが、不動産業者の方々の話を聞いて意思決定したのです。

 

しかしながら、結果は赤字でした。

その失敗を基に、シュミュレーションできる計算式を自分で作りました。

 

その結果、東京で新たにワンルームマンションを購入したのですが、毎月黒字で売却した際もたくさん利益を出す事が出来ました。

これは、購入する前にシュミュレーションをする事が出来たので、成功する事が出来ました。

 

その方法とは。

 

 

こういったエクセルで計算式を作って計算するのです。

これをあらかじめ作っておけば、所定の項目に購入したい物件の数字を入れるだけで 年間収支利回りが出るのです。

 

これが有ったので、たくさんの物件を見せてもらいましたが、その中から収益が上がる物件を見つける事が出来たのです。

不動産会社から紹介される物件はたくさんあります。

 

その中で、どれが収益が上がるのか見つける事は大変な作業なのです。

しかしこれをやらないと、良い物件は見つからないのです。

 

 

実はワンルームマンションから得られる利益と言うのは、これだけではありません。

金融機関への返済をしていきますが、その中には金利の部分と元金の部分の2つが有るのです。

 

この元金部分は、マンションの資産の一部分が自分の資産として映っているのです。

ですので、1年間にどれだけ資産として移ったか、移った資産は利益として考える事が出来るのです。

 

マンションを販売した時に、売却利益が出る金額です。

これは、売却した際に初めて利益として出る物で、毎月利益として計上出来る訳ではありません。

 

しかし、ワンルームマンションを経営する場合には、これも考慮に入れる必要があります。

これを利益として計算すると、違った計算に成るのです。

 

上記に表を書きましたが、この場合で元金部分を資産として移動してきた金額を利益として計上するとどのような利益に成るのでしょうか。

 

 

これは含み資産として計算します。

 

 

物件価格は毎月下落すると考えて、その数字を0.3%とすると、上記の様な数字に成るのです。

 

どうですか?

 

ワンルームマンションの利益が12,35%も有りますね。

これは、新築ワンルームマンションの場合でも起きる可能性が有ります。

 

ですので、赤字だからと言ってすぐ判断するのでは無くて、この様な元金部分を含めた利益計算をする必要があるのです。

 

しかし、新築ワンルームマンションをこの計算式で計算すると、やはり赤字に成る場合が多いのです。

 

それは、物件価格が高い事から、元金部分の積み立て分よりも、毎月の家賃から金融機関への返済額(金利)の部分が大きいので、赤字に成るのです。

 

それと、新築の場合には広告費用が売値の30%を占めており、また新築の価値が1年すると中古に成り、物件の価値が下がるので、売却しても赤字に成るからです。

 

はじめてワンルームマンションを購入する人は、シュミュレーションするのは難しいですが、これをすればワンルームマンション経営が成功する可能性が高く成るのです。