これから新築ワンルームマンションへの投資を考えている人へ。

新築ワンルームマンション投資ブログのつぶやき。

 

ワンルームマンションを投資として見ると、新築マンションは仕入れ価格が高いので、経営が成り立たず、最終的には手放すという話がたくさんネットに出ています。

 

新築マンションの価格を見てみると、2000万円を超えて、3000万円に近い物まで有ります。

 

この様なマンションがたくさん売れているので、上場するまで発展する会社が増えています。

 

 

しかし、誰が買うのでしょうか。

 

 

会社の戦略が出ています。

 

東京23区、駅から徒歩10分圏内の物件を扱っている。この方針は変えないが、顧客は全国で開拓したい。

 

地方公務員と看護師など医療関係者が主な顧客だが、名簿をもとに全国に電話し、興味を持つ人がいれば、営業担当者が新幹線で出張する。

 

だそうです。

 

不動産は確かに利回りだけでは、判断できません。

 

 

将来に渡って利益を安定的に発生する物件が重要です。

 

しかし、ワンルームマンションの場合には、家賃は10万円を超える物件は借りるのは、高い部類です。

 

立地が都心の便利が良い所ならば、お客が付くでしょうが、少数に成ります。

 

すると空室期間も長めに成りがちで、長く住んでくれる人も少なくなりがちです。

 

もし、2800万円のワンルームマンションを10万円の家賃で貸し出した場合で、金利2.9%で30年ローンを組んだ場合、返済額は幾らでしょうか。

 

 

116,544円です。

 

これに、管理費と修繕積立金が16,000円~20,000円とすると、約13万円程に成ります。

 

すると、3万円の赤字です。

 

これに空室期間が2年に1回で、2~3か月で考えると、年間10万円~15万円=月に約1万円程かかる事に成ります。

 

すると、4万円の月々の赤字です。

 

 

こういった事が分かって購入しているのでしょうか。

 

 

それとも、保有する事で自分が住む事を考えているのでしょうか。

 

働く女性で、1LDKマンションを購入して、独身の間は自分で住んで、結婚すると賃貸に出す、という人も居ます。

 

この場合には、そもそも自分の所有物件として資産として持って置き、自分が住んだり、賃貸で稼いだりとすると考えています。

 

こうゆう理由が有る場合には、リスクを取っても価値が有るのでしょうね。

 

 

 

しかし、マンション投資のやり方として、利益を上げていくには、難しいです。

 

副業としても、難しいですね。

 

 

1LDKの場合には、ワンルームに比較して新しい内は修理する所は少ないですが、10年も経過すると色んな部分が痛んで来ます。

 

水回り、床、壁、電気関係、等、設備が良ければ良いだけ、いろんな設備が痛んで来ます。

 

すると、

 

補修や交換の数が多いので、費用が掛かる。

 

床の補修も面積が大きいので、費用が高く成る。

 

壁も広く成るので、材料費、貼り加工賃、が高く成ります。

 

すると、回収する為に家賃を高く設定する必要が出てきます。

 

敷金も高く取る必要が出ます。

 

結果、15万円前後に成ったりします。

 

こうなると、サラリーマンで会社から補助がたくさん出る人は良いでしょうが、通常は5万円前後で、10万円以上出る所は稀です。

 

ちょっと考えれば、大変難しい経営に成ると思いますが、それでも実施する人が多いのは、色々な目的を持っているのでしょうね。

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