2回目の物件見積もりに 驚いた!これほんと?

不動産会社からワンルームマンションの2回目の見積もりが届きました。

今度は2件来たのですが、ほんとにこれだけしかないの?

 

驚きますね。

 

私の要望とかなり違います。

ですので、また追加でお願いしました。

 

すぐには出ないのでしょうね。

辛抱強く待ちましょう。

 

やはり、東京オリンピックや東京再開発などで、物件の売れ行きが良いそうです。

需要と供給の関係が取れていませんね。

高くても買う人がいるんでしょうね。

 

中国やタイ、シンガポール、マレーシアと言った、東南アジアの富裕層が購入している話は聞いていますが、実際に購入しているそうです。

金融会社もあちら系や韓国系の会社があるらしく、今の低金利で安く貸し出しているのです。

日本の金融機関より安く出しているので、当然買いやすい状況なのでしょうね。

 

それは置いといて、今回の見積もりを分析して見ましょう。

 

物件1 

物件価格2,250万円

家賃87,500円

管理費7,200円

修繕積立金4,610円

 

物件2

物件価格2,300万円

家賃85,500円

管理費7,200円

修繕積立金4,280円

 

 

まず、物件価格が最初からあっていないんですね。

物件が無んですね。

 

私の条件は、東京23区で1700万円程度で築浅物件で、家賃収入が90,000円でお願いしました。

 

それで出て来た物件は、物件価格;2450万円、家賃;98,000円、場所;飯田橋です。

今回は、上の通り、物件価格;2,250万円、家賃;87,500円、場所;文京区

もうひとつは、物件価格2,300万円、家賃;85,500円、場所;文京区

でした。

 

これを見る限りでは、無いんでしょうかね。

以前物件価格1,600万円で家賃72,500円、場所;杉並区、があったのですが、売れたようですね。

 

ま、しかたないので、上の2点の収益率を計算してみます。

 

物件価格 ¥22,500,000
諸経費 ¥600,000
自己資金(頭金) ¥1,500,000
借入金額 ¥21,600,000
購入時必要資金 ¥1,500,000
家賃収入(月) ¥87,500
マンション管理費(月) ¥6,000
修繕積立金(月) ¥7,190
管理会社の管理費(月) ¥3,150
その他費用(月) ¥0
   
借入金利 2.75%
期間(年) 35
返済金額(月) 元利均等返済法 ¥80,143
月間収入 ¥66,126
年間収入 ¥893,509
月額手取り収支 ¥-21,018
年間手取り収支 ¥-252,213
   
年間利回り(グロス) 4.67%
年間利回り(ネット) 3.97%
   
年間収支利回り(ネット) -1.12%

に成りました。

35年ローンで、年間手取り収入で約25万円の赤字ですね。

元金分を利益として考えた場合、年間利益は約9万円です。

税引き後利益も約9万円となりました。

 

年間積立金(年) ¥340,967
物件値下がり率(年) 0.30%
実質年間積立金(年) ¥339,944
   
   
利益合計(年) ¥87,732
   
年間利回り(物件価格から見た) 0.39%
年間利回り(投資額から見た) 4.18%
   
税金(追加・還付) ¥-2,217
   
税引き後利益 ¥89,949
税引き後年間利回り(物件価格から) 0.40%
税引き後年間利回り(投資額から) 6.00%

 

ちょっとしんどいですね。

 

賃貸人は20歳代女性だそうです。

これもちょっと引っ掛かりますね。

私の経験では、2年以内にもっと安い所へ引っ越しそうですね。

 

良い会社なら、家賃補助が出ますが、女性が東京に出て来て就職するとなると、相当しっかりした意思が無いと、やめてしまいそうですが、最近はそうでもないのでしょうか。

 

もう一つの物件を見て見ましょう。

物件価格 ¥23,000,000
諸経費 ¥600,000
自己資金(頭金) ¥1,500,000
借入金額 ¥22,100,000
購入時必要資金 ¥1,500,000
家賃収入(月) ¥85,500
マンション管理費(月) ¥6,000
修繕積立金(月) ¥7,190
管理会社の管理費(月) ¥3,150
その他費用(月) ¥0
   
借入金利 2.75%
期間(年) 35
返済金額(月) 元利均等返済法 ¥81,999
月間収入 ¥64,241
年間収入 ¥870,890
月額手取り収支 ¥-24,758
年間手取り収支 ¥-297,094
   
年間利回り(グロス) 4.46%
年間利回り(ネット) 3.79%
   
年間収支利回り(ネット) -1.29%
年間積立金(年) ¥348,860
物件値下がり率(年) 0.30%
実質年間積立金(年) ¥347,813
   
   
利益合計(年) ¥50,720
   
年間利回り(物件価格から見た) 0.22%
年間利回り(投資額から見た) 2.42%
   
税金(追加・還付) ¥-9,977
   
税引き後利益 ¥60,696
税引き後年間利回り(物件価格から) 0.26%
税引き後年間利回り(投資額から) 4.05%

こちらは先ほどよりはちょっとマシですが、同じようなものですね。

 

不動産収益は、毎年約30万円の赤字です。

元金部分の利益を見たら、5万円程の黒字です。

税引き後は6万円程度の黒字です。

 

税金が還付金が約10万円程返って来ますので、その分黒字幅大きくなっています。

ですが、利益額が小さいので、35年も同じ状態では無理でしょうから、ちょっと難しいですね。

これは、金利を2,75%で計算したのですが、金融機関を探していけば、1%程度ならば、出て来ると想定すると。

 

私以外の人で与信が良いならば、十分このあたりの条件は引き出せる可能性は高いです。

すると、どうなるでしょうか。

 

最初の物件は、

不動産収益が、年間約32万円の赤字。

元金分を利益とみると、約43万円の黒字。

税引き後35万円の黒字。

 

2番目の物件は、

不動産収益が、約33万円の赤字。

元金分を利益とみると、約40万円の黒字。

税引き後は33万円の黒字。

 

これを見ると、不動産収益は年間ベースで見ると赤字に成りますが、元金部分の収益を考えると、黒字に成ります。

でも、やはり不動産収益でも黒字に成らないと、面白く無いですね。

 

金利1%は現実性が有りますが、不動産価格は2,000万円をしたまわる物件をさがそうと思っても、少ないですね。

 

この不動産会社は、自社でマンションを建設すると言った経営方式を取っており、自社でまず新築物件としてワンルームマンションを販売します。

その後ワンルームマンションを売却する人が出る場合があるので、その物件を中古物件として販売しているのです。

 

ここの物件は確かに、作りもしっかりしていて最初の新築物件での価格も相当高い、いわゆる高級物件に成ります。

その為、中古物件に成っても、ある一定以上下がらないのでしょう。

 

新築ワンルームマンションが中古物件に成る時に、30%ほど下がると言いますが、この様に新築物件を販売している会社がそのまま中古物件を販売する場合には、そこまで下げないのかもしれませんね。

今のご時世ならば、誰かが購入するのでしょうか。

 

しかし、この物件は2カ月間まだ売れていないと言っていましたので、やはり簡単には売れないんですね。

 

いづれにしても、私の計算では不動産収益が単体で黒字に成らないのは、ちょっと考え物です。

 

もう一回貰って、変わらなければ、他の不動産会社の物件を探して見ます。

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