不動産経営で成功するには、資産だけでなく、借金の負債の部分も見る必要があります。
資産と言うのは収益を生むものをいいます。
負債と言うのは、返済する必要のあるものをいいます。
私たちの実質的な財産は、資産から負債を引いた純資産なのです。
例えば、ワンルームマンションを２，０００万円を購入したとします。
自己資金が５００万円。
ローンが１，５００万円。
純資産は、資産から負債を引いた金額に成りますので、
２，０００万円ー１，５００万円＝５００万円
が純資産に成ります。
良く宣伝で２億円の資産を不動産で持つ、とありますね。
これを現金で購入できる人はまれですので、たいていはローンを組むことになりますね。
すると頭金を５００万円とすると、
ローンは９，５００万円になります。
純資産は５００万円です。
サラリーマンや主婦が数億円の資産を作ったと宣伝されていますが、実態はそれに比例して大きな借金をしているのです。
家賃収入が数１００万円に成ると書かれていますが、家賃収入はローンの返済や将来の修繕負担に備えるために消えてしまう事例が多いのです。
また、借入金が多い事からもし金利が１％でも上がったら、年間の金利額は９，５００万円の１％９５万円が増えることになります。
この様な大きなリスクを普通の人が持つことは危険です。
入居者が減って、数部屋空いた場合の家賃負担額も大変大きなものに成ります。
例えば１０万円とすると、３部屋で３０万円。
もし２か月空室期間が有ったら、６０万円になります。
こうならない様にするためには、空室対策を十分とる必要がありますが、普通のサラリーマンや主婦がそこまでの対策を取れる時間やノウハウがある人はまれです。
中古ワンルームマンション投資でも、何戸も持つことで数億円の資産を持っている人はいます。
しかしそれは、段階的に作った人が多いのです。
１つのローンの無いマンションを作り、そこから上がってくる家賃収入を、次のマンションのローンの支払いに充てる。
そうする事で、短期間で増やす方法があります。
この方法が良い事は、負債の金額をコントロールしながら、物件の数を増やして行ける所です。
最初かワンルーム万マンションを５戸とか購入してしまうと、先ほど書いた１億円のマンションと同じことに成ってしまいます。
まず１戸、ローンの無いマンションを作る。
ここから順次増やして行く方法を取る事で、負債をワンルームマンション１戸分以下にしながら、リスクをコントロールしながら物件を増やして行く事が出来るのです。
その為には、安定した物件である必要があります。
東京２３区の中古ワンルームマンションならば、安定した方法で純資産を増やして行く事が出来るのです。
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