中古ワンルームマンション投資。オリンピック前の売却か購入か。

不動産投資儲かりますか?

 

以下の条件の場合で、不動産投資儲かりますか?との質問がありましたので、コメントさせて頂きます。

 

友人が東京のワンルームマンション投資に1億2千万投資しています。
6室です。
諸費用のみ払って、あとは借金。
賃貸家賃からの収入で、管理費払って、
借金

返済して、
手取りは年12万だけ(笑)

こっちは東京から遠く離れた田舎なので、
よくも、こんな投資に
金を払ったもんだと。
東京オリンピック前に売り抜けると豪語していますが、
負の遺産を押し付けられたような?

 

ワンルームマンションで1億2千万円、6室ですので、平均すると2,000万円が6戸と言う事に成ります。

 

家賃収入から借金(おそらく金融機関からのローン返済でしょうね)と管理費(経費)を払って、利益が12万円。

 

これだけで判断するのは、難しいですね。

 

 

先ず、ワンルームマンションの立地ですが、東京都心ならば、これからの東京再開発が進んでいますので、値上がりは期待出来ます。

東京オリンピックが大きなイベントでしょうが、それ以外にもたくさんの再開発が計画されています。

投資するのが東京都心が良い理由

 

これからも日本では東京を中心として、発展する事は間違いないでしょう。

 

オリンピックを境に売却するとありますが、購入して5年以内ならば売却時の利益に対して、税金が30%かかります。

 

5年以上経過したら15%です。

 

購入時期を調べて販売する時期を確認する必要があります。

 

平成21年1月1日から平成22年12月31日までの間に購入した土地または土地の上に存する権利(建物)については、譲渡所得が10,000,000円に満たない場合には、この金額は控除されるという特例が有ります。(国税庁NO3225)

 

この時期に購入した物件で、売却時には利益が1000万円以内ならば、非課税です。

 

ですので、この物件の場合には、資産価値が上がっているならば、売却するのも良いでしょう。

 

家賃収入ですが、6件で利益が年間12万円ですので、1件当たり2万円の利益です。

 

ローンの残ですが、何年なのでしょうか。

 

25年とか長い年月ならば、これから経費の上昇、家賃の減少、を考えれば、大きな利益を上げる事は難しいでしょうね。

 

少しでも利益を上げる為に、する事は、

 

1、ローン借入先の見直し

提携ローンならば、ノンバンクが多いので、金利が一般的に高く成ります。

 

ですので、少しでも安い金利で貸してくれる金融機関を探す事です。

 

一度日本政策金融公庫にも聞いて見たらどうでしょうか。

 

2、1戸でも親に借りてでもローンの無い物件を作る。

 

家は裕福な家庭な様ですから、親に借りてでも、贈与を受けてでも、ローンの無い物件を作り、その家賃から返して行く事です。

 

親から借りる場合には、金銭消費賃貸契約書を締結します。

 

毎月返済している証拠が必要ですので、これ様に銀行口座を作り、返済記録を作っておく事が必要です。

 

3、繰り上げ返済を物件を決めてする。

 

早めにローンの無い物件をたくさん作る事で、そこから得られる家賃をローンに回して行けば、支払額が減少します。

 

4、経費を漏れなく計上する。

 

離れた場所ならば、交通費や宿泊費がかかるはずです。

 

漏れなく経費として、計上しましょう。

 

6戸も有れば、上京して来る管理費も控除して、倹約しましょう。

 

5、空室期間が出来るだけ短く成る様に、入居人が居ても賃貸募集を掛けて貰いましょう。

 

その為には、入居人の状況を早くつかんでおくように、賃貸管理会社を相談して確認して貰って下さい。

サラリーマンが自己資金0円で始める中古マンション投資とは?

 

私もワンルームマンションの賃貸物件に住んでいますが、住居人がいたのですが募集がかかっていました。

 

クリーニングした後すぐ入居だったので、空室期間は1か月程度だった様です。

 

これで2年住めば、実質年間0.5年の空室期間で、家賃8万円ならば4万円の負担で済みます。

 

賃貸管理会社と仲良く成って置く必要有りますね。

 

上京したら挨拶に行くとか、必要です。

 

ワンルームマンション投資は、賃貸ビジネスです。

 

工夫をして、どこまで黒字化できる仕組みを作るか、これが重要です。

 

その為には、自分一人では出来ないので、購入した不動産会社に相談して下さい。

 

不動産の販売だけをしている会社では、家賃を含めた収益ビジネスノウハウが無いので、この様なアイデアを出してくれません。

 

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が良いですね。





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