副業としての不動産投資。マンション投資、JREIT(Jリート)どっち?

これからマンション投資をする人にとって、不動産投資(ワンルームマンション投資)が良いのか、JREIT(Jリート)が良いのか、迷いますよね。

 

不動産投資の場合には、ワンルームマンションやアパートと言った現物を使った管理が必要に成ります。

 

その為に、ワンルームマンションやアパートの物件探し、入居者探し、修繕、管理運営、と言った手間がかかります。

 

JRIET( Jリート)の場合には、金融商品と同じ様に購入すれば良いだけで、物件の手間は必要有りません。

 

どちらが良いかは、その人の判断によります。

 

一般的に言えば、お金や時間がある人は、マンション投資等の不動産投資、

 

不動産投資をしたいが、時間が無く、大きな資金が無い人は、JREIT(Jリート)、と言われています。

 

下記はJREIT(Jリート)の価格の推移です。

 

QUICK資産運用研究所

 

これを見ると、金融商品と同じ様な曲線を描いていますね。

 

つまり、金融商品と同じ様に、価格が上下するリスクが高く成っています。

 

信用取引も出来ますので、まさに金融商品と同じ様に、価格が下がれば、投資した金額が0に成ります。

 

これでは、株式投資と同じ様に、大きな変動リスクを抱える事に成ります。

 

 

JREIT(Jリート)の見通しは誰にもわかりません、、、、。

 

 

現物不動産投資の場合には、景気の上下が有っても、家賃の下落が有るだけです。

 

0に成る事は有りません。

 

私も、リーマンショックの時には、115,000円の家賃を98,000円まで下げました。

 

年間で20万円程度の減少でした。

 

物件自体の価格も下がりましたが、不動産会社に確認した所、5%程度でした。

 

ワンルームマンション投資は、毎月安定して、家賃収入が有ります。

 

物件は購入金額より下がりますが、家賃は安定的に入ってきます。

 

景気は変動するので、物件自体も今は上昇傾向です。

 

 

東京でのマンションは、様々な便利性から価格が著しく下がる事は可能性が低いです。

 

むしろ、場所が良い物件は値上りしています。

 

そして、マンションなどの不動産の管理は必要ですが、管理をしっかりして行けば、数10年に渡って、安定的に収益を上げてくれるのです。

 

JREIT(Jリート)は少額でレバレッジをかけて大きな金額を得る可能性はありますが、やはり安定性は有りません。

 

中古ワンルームマンションンなどの不動産投資は、頭金100万円、諸経費60万円程度で、2000万円近くの物件を購入する事が出来ます。

 

不動産投資も金融機関からの借り入れで、レバレッジをかける事が出来るのです。

 

中古ワンルームマンション投資は、投資する金額を抑えて、レバレッジで金額を大きくして、マンションを購入し、安定した利益を得る事が出来ます。

 

投資した金額に対して、家賃収入として上がってくる利益率は数%(物件によって違いますが、2~7%)です。

 

金融機関のローンは賃貸人が家賃として払ってくれているのですから、上記の場合ならば、毎月4~5万円は物件の支払に使用されています。

 

途中売却した場合でも、このローンを賃貸人が家賃として支払った金額は貯蓄として積みあがっていますので、この金額分も利益に成るのです。

 

忙しいサラリーマンの場合でも、賃貸管理会社【GA technologie】
を使えば、管理も簡単なので、比較的手間がかからずに出来ます。

 

 

 REIT(リート)とは「Real Estate Investment Trust」の略で、不動産投資信託のこと。

 

多くの投資家の資金を集めて、オフィスビルや商業施設、住宅などの不動産で運用し、そこから生じる家賃収入などの収益を分配する金融商品。

 

国内の証券取引所で上場する不動産投信は「J-REIT」と呼ばれている。

 

 

 07年から08年にかけて、米国のサブプライムローン問題、リーマン・ショックの影響を受けてJ-REITが大きく売られる場面もあったが、「アベノミクス」による日銀の大胆な金融緩和への取り組みにより、J-REITは大きく買われた(図表1参照)。

 

QUICK資産運用研究所 

 

 

QUICK資産運用研究所
 

■不動産市況の悪化は共通リスク

 

 JREITとアパート・マンション経営の共通のリスクは、不動産市況の悪化ですね。

 

具体的には、不動産物件の価格下落、賃料相場の下落、空室リスクの上昇、金利の上昇、などです。

 

 

 また、JREITやアパートが保有する不動産物件は、地震や火災など予測不可能な災害によって毀損する可能性もあります。

 

 どちらもメリットデメリットが有るので、自分に合った投資法を選択するのが良いでしょう。

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