サブリースのワンルームマンションは売却時のデメリットが大きい

ワンルームマンション投資の中でもサブリースマンション物件が有ります。

このサブリース物件ですが、一見すると家賃収入が保証されているので、空室保証をしてくれてオーナーの負担が少ない様に見えます。

 

空室保証については、実質的には家賃値下げでサブリース会社は対応する事が多いので、実質的には家賃収入は保証しても、その額については保証してくれません。

保証していても通常の家賃の80%~90%程度しかありません。

 

その上、このサブリース物件を売却する際には、通常の売却価格より80%~90%の価格に成る場合がほとんどです。

これは、サブリース会社が物件についているので、物件から上がる収益が通常の家賃収入の80%~90%しか上がりませんので、売却価格もその比率に下がってしまうのです。

 

これは、サブリース会社が空室を埋める為に家賃収入を下げて入居者を入れる為に起きるのです。

サブリース会社はオーナー側から見ると、賃貸者に成ります。

 

賃貸者からの家賃値引きは法的に認められていますので、オーナー側はサブリース会社に値引きを止める事は出来ません。

家賃収入がその比率分しか取れない為に、その物件はその価値しか生まない物件である事に有ります。

 

すると、この物件を販売すると成ると、その価値しか生まない物件なので、その価値でしか売れない事に成ります。

その価値が、通常の物件価格の80%~90%と言う事に成ります。

 

これが2,000万円の場合には、160万円~180万円安く販売する事に成るのです。

ではサブリース会社からこの物件を買い取り、賃貸物件にしたらどうか、と言う事になりますが、これが簡単には行きません。

 

それは、サブリース会社ではこのような物件はとてもメリットがある物件になっているからです。

オーナーが物件の購入金額を出すので、サブリース会社は物件を購入する為の資金が要らない。

 

賃貸人は家賃を下げれば入ってくるし、値下げしても家賃収入は入ってくるので、サブリース会社は契約通りで訴訟される恐れは無い。

サブリース会社は管理費として毎月現金収入が入ってくる。

 

このようなメリットが有る為に、サブリース会社が契約を解除する事はなかなか難しく、法律的にも借地借家法があってオーナー側が勝手に賃貸人としてのサブリース会社との条件を変える事は難しいのです。

その為に、サブリースが付いている物件は買い手が少なくなります。

 

売却価格が通常の物件価格の、80%~90%になってしまう可能性が高いのです。

また、金融機関からの融資が出にくい問題点も有ります。

 

金融機関は融資する為には、その物件の賃貸状況がどのようになっているか、調べる必要が有ります。

しかし、その賃貸状況や家賃収入と言った情報はサブリース会社でしか分からないのです。

 

オーナー側も分からないので、金融会社としてはその物件の経営状況が分からないのです。

分からない以上、金融会社としては融資を出しにくい物件、と言う事に成るのです。

 

また賃貸管理会社に任せる事も、サブリース会社が窓口になっていますので、自由に賃貸人を探す事が出来ないので、賃貸管理会社の物件としても取り扱って貰えません。

 

一見すると、空室保証してくれるので安心と思って、サブリース物件を購入すると、このようなデメリットが有るのです。

サブリース物件は購入しない、事をオススメします。

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