中古ワンルームマンションの売却。購入時期で税金が違う

3室ある内、どれを売ったら良いか。

 

ワンルームマンションを3室所有していますが、そのうち1室を売却しようと思っています。
下記3室の内、どれを売却したらよいか迷っています。

 

どなたかアドバイスお願い致します。という質問が有りました。

 

① 東京都港区 最寄駅徒歩3分 12階建の8階 24.77㎡
2002年9月築 ローン残¥16,700,000 年利3.55%
家賃収入 ¥84,384(手数料差引後)
ローン返済¥91,726/月
管理費 ¥15,440/月(修繕積立金含む)
収入-支出=▲¥22,782/月

 

② 東京都目黒区 最寄駅徒歩3分 11階建の2階 19.85㎡
2004年2月築 ローン残¥16,900,000 年利3.6%
家賃収入 ¥89,494(手数料差引後)
ローン返済¥89,979/月
管理費 ¥12,146/月(修繕積立金含む)
収入-支出=▲¥12,631/月

 

③ 東京都北区 最寄駅徒歩6分 10階建の2階 25.77㎡
2011年1月築 ローン残¥20,700,000 年利3.6%
家賃収入 ¥77,500(家賃保証)
ローン返済¥92,922/月
管理費 ¥12,800/月(修繕積立金含む)
収入-支出=▲¥28,222/月

 

 

先ず、マンションを売却した利益が出た場合には、所得税がかかります。

購入した時期が書かれていませんが、購入して5年以内ならば売却した場合の利益が出た場合には、利益に対して30%かかります。

 

5年以上ならば、15%です。

 

ですので、先ず購入時期を調べて下さい。

 

購入して5年以内の物件ならば、売却は止めた方が良いです。

 

又、購入時期が2008年の1月~2010年1月までに購入した場合、特別非課税制度が有り、1,000万円以下の利益に対して非課税に成っています。

 

これはリーマンショックが起きた時、経済活性化のために設けられた特別非課税制度です。

 

最近では、中古マンション価格が上昇しているので、利益がどれ位出るのか、税金はどれ位かかるのか、手取りはどれ位になるのか、計算する事が重要です。

 

 

税金を支払った後、最も高い利益が残る物件が売却候補です。

 

続いて、どれを賃貸マンションとして残しておくかの判断です。

 

 

 

③は立地が北区と都心から離れた位置に有りますので、場所的に家賃が将来取りにくい場所です。 

 

その為、家賃収入が減る可能性が有ります。 

 

①②は港区、目黒区で、立地的には便利な場所で有り、東京再開発地域に近く、将来不動産価格も上昇する可能性が有ります。 

 

その為、将来に渡って、家賃収入も高く保持できる可能性が有ります。 

 

 

③はローン返済額が多く、金利も3.6%と高く成っています。 

 

返済負担が最も高く成っています。 

 

 

管理費は、①が高く成っています。これは築年数による物か、管理会社の違いによる物か分かりません。

 

築年数は①が古く、③が新しい。②は中間ですが、①と比較すると、残債で見ると同じなので、新しい②の方がこれだけを見ると良いと思います。

 

①と③の比較は、築年数で9年、残債で400万円です。

 

返済額を見ると、9万円/月の前半なので、何年に購入したか分からないので、金利分+返済分を半々と仮定すると、返済分は4.5万円/月です。

 

これが1年で54万円。

 

これが9年ですので、486万円

 

①と③の残債から見た資産価値は同程度です。

 

 

赤字幅は、③が最も高く成っています。 

 

 

空室率が記載有りませんが、平均2.5か月空室が有るとすると、②が、最も高く成ります。 

 

 

損益を計算すると、①②③共赤字です。 

 

どれかというと、③が損益計算すると、-435,539円であり、立地も資産上昇率が低い事が予想されるので、資産価値も相対的に低いので、売却するならば③だと思います。

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