サブリース契約のマンション経営はリスクが高い。

マンションやアパートの不動産経営で見るサブリース契約は一見安全な様で、実はリスクが高い。

 

初めてワンルームマンション投資をする人には、分からなことが多いので、マンション販売している会社から、サブリース契約があるので、オーナーは安心してこのマンションを購入出来ます。

と言った内容の話があります。

 

しかし、このサブリース契約には大きな落とし穴があるのです。

 

 

最近TV番組のガイアの夜明けで放送された内容で、サブリース契約によるアパート経営について、入居者が入らないので保証家賃を強引に減額させる内容でした。

サブリース契約というのは、不動産を購入するのは個人ですが、その不動産を不動産会社に貸し出し、不動産会社が入居者を探してきて貸し出す仕組みです。

この場合、物件としてはアパートやマンション、等が有ります。

この不動産会社は建築から請け負う場合も多く、所有者の土地に建築したり、土地を紹介したりして、オーナーを見つけて物件を作るのです。

 

一見オーナーから見れば、空室リスクや滞納リスクがなくなりますので、安心です。

中には、空室に成っても不動産会社が負担する制度まで有ります。

 

その分家賃が不動産会社も取りますので、オーナーへの家賃収入は減ります。

この家賃ですが、サブリース会社が契約当初に約束した家賃で、ずっとその金額を保証してくれるのではありません。

一定期間が過ぎると、その時の賃貸状況を見ながら、不動産会社が家賃の見直しをしてきます。

これは、オーナーは大家に成る訳ですが、不動産会社は賃貸人扱いに成りますので、大家は賃貸人の家賃の減額要望に応じる必要が出てきます。

この時、当初アパートやマンションを償却する家賃を計算している金額より、安くなってしまい赤字経営になっていくというものです。

 

三重県津市の例でした。

 

1キロ四方に40棟ものアパートが乱立している説明が有ります。

田んぼばかりで、最寄の駅からは20分以上離れた場所で、住むのには大変住みにくい立地です。

その中にアパートがたくさん建設されていったのですが、この理由は相続税対策です。

この様な立地が悪い場所では、賃貸人が集まらずどんどん家賃が減額されて、いずれは契約解除という事も考えられるのです。

節税に成るからの理由で、安易にアパート経営に走ると、この様な事に成るのです。

 

不動産経営をビジネスとして考えず、単に相続税対策として考えている事が間違っているのです。

 

 

確かに相続税は安くなるかもしれませんが、空室だらけで管理が大変な不動産を残される側はどうでしょうか。

将来の赤字額の負担、不動産会社との家賃交渉、不動産物件の補修等の後から出てくる金額、等々、数10年間も続くのです。

不動産賃貸業が『事業』として安定的に経営できる場所で不動産投資を行わなければ、失敗に陥る可能性が高まるのです。

 

タワーマンションの相続税対策での購入も同じですね。

タワーマンション自体はしっかりしたつくりであり、場所も良いところに建設している場面が多いのですが、不必要な高級な設備が付属していたり、エレベーター式の駐車場であったり、共有設備に費用が掛かりすぎています。

 

その分、管理費や修繕費用、設備交換のコストが高額になります。

また、タワーマンションは家賃も高額ですが、賃貸需要という面では、高額家賃の物件に住める入居者層は限られています。

ひとたび、入居者が退去して空室になってしまうと、
次の入居者募集にも大変苦労することになるのです。

 

不動産投資には相続税の圧縮効果がありますが、
これはあくまでも二次的なものです。

 

 

また、利回りだけで物件を選んでしまうのも問題です。

都心の中古ワンルームマンションは最低でも1000万円程度ですが、
地方や郊外に目を向ければ数百万円で売られる物件はあります。

都心の物件より利回りが表面上高いため、
目を引かれて購入する方もいます。

しかし、そもそも入居者があっての利回りです。

本当に賃貸需要があるエリアなのか、
立地を見ていくと、駅から遠く離れていたり、
単身者需要が乏しいとみられるケースも多くあります。

また、都心の物件でも、表面利回りを上げるために作られた
狭小アパートに要注意です。

一部屋あたりの面積を10平米以下にして、
なるべく部屋の数を増やしたアパートやシェアハウスが増えています。

いくら都心とはいえ、シャワーブースしか無いような
狭小物件に住む層は限られてきます。

新しいうちは良くても、経年と共に人気はなくなり、
家賃相場も下がってしまうのです。

これでは安定した家賃収入は見込めません。

 

不動産投資の最大のリスクは過剰な借金と、それに見合うリターンの計算が出来ていない事です。

年収を超えるような借り入れを行う不動産投資はリスクが高いのです。

同時期に法人を複数新設して、法人名義で融資を受けて、個人では借入できない大きな融資を受けて、投資規模を拡大させる方法が有ります。

これは大変危険な方法です。

 

 

貸家着工数は昨年の夏から、
前年比で6か月連続で減少しています。

金融庁による融資の監視強化が、その理由です。

賃貸需要のない立地でのアパート投資に対して、融資を行ってきた地銀や信金に、金融庁の規制が入りました。

やはり、不動産投資がビジネスとして成り立つかどうか、判断されているのです。

副業として初めて不動産投資を行う人は、ビジネスとして成り立つ不動産物件や不動産の管理会社と見つける事が大切です。

将来にわたって不動産経営をしていくならば、東京のマンション経営が一番安全です。

人口の減少が取りざたされていますが、東京は人口が増加しており、今後もこの傾向が続くといわれています。

 

 

都心の中古ワンルームで投資を始めれば、堅実な老後の備えとして資産を形成できる可能性が高く成っています。

堅実な不動産経営を目指すことが、老後を不安無く過ごせるのです。

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