ワンルームマンションのサブリース。東京の新築投資物件を購入する方法として、リスクなのか?

アパートオーナーが、サブリース契約を結んでいるのに、家賃を貰えず集団訴訟
 

 

アパートオーナーは、有る不動産会社でアパート経営をしている個人です。

 

 
契約には、建設から10年間、家賃収入変わらない、という契約書だったにも関わらず、数年後に会社の経営が悪くなった等の理由から、家賃保証額が減額されました。

 

 

この家賃収入の減額分の支払いを求める訴訟です。

 

サブリース契約に家賃を保証すると記載されているのですから、会社側が家賃を保証するのは当然と考えるのが普通ですよね。 

 
しかし、サブリースによる家賃保証は、必ずしも将来に渡って、ずっと同じ家賃でアパートオーナーに家賃を保証する事が必要な訳では無いのです。

 
『安心の30年一括借り上げ』の意味は、同じ家賃収入が30年保証されるわけでは無いのです。
 
 

訴訟を考えているオーナーは、2005年1月に、総戸数20戸のアパートを建設。
 

不動産会社と月額77万7800円のサブリース契約を結びました。

 

オーナーが不動産会社と結んだ賃貸契約書には『賃料は当初10年は不変』と明記されていました。
 

 

しかし、6年後の2011年10月、経営難を理由に保証家賃が減額となりました。

 

 
月額約10万円、年間にしておよそ120万円の家賃収入が減少してしまったのです。
 
 

そのアパート会社は大きな金額の赤字を出していたため、仕方なくオーナーはこの提案を受け入れましたが、業績回復後も保証家賃が元に戻ることはありませんでした。
 

 

 

家賃を会社の事情で下げるのは了解したが、会社の業績が戻ったのならば、再値上げをするよう依頼したが、会社は戻さなかったのです。

 

アパートオーナーは家賃の増額と、交渉開始後からの期間に得られたはずの収入81万円の支払いを求めています。
 

オーナー会の代表は『倒産すると言われ、やむなく減額を受け入れた人がほとんど』
とコメントしています。

 

 

これは会社が倒産すると、家賃保証は全く取れなくなってしまうからです。

 

 

会社が業績を伸ばし、元に戻る事が、家賃保証が出来る事に成るからです。

 

 
不動産会社としては、『周辺家賃相場に合わせて家賃を増額した例もある』また、
『相場が回復せず減額したままの地域もあり、当物件は近隣の相場と比較しても妥当な家賃と考えている』との主張です。
 

 

これだけを聞けば、「会社の業績が回復したのなら、元の額に戻すべきだ」

 

 
「家賃相場がどうあれ『10年不変』としたのだから、オーナーに補償するのは当然だろう」そう感じる人も多いのではないでしょうか。
 

しかし、必ずしも法律は、オーナー側に有利というわけではありません。
 

そこには、サブリース契約独特の事情があります。

 

 
 
賃貸借契約は、借地借家法という法律に基づいて、交わされます。
 

 

 

この法律は、貸す側が強い立場にあるということを前提に、借主を保護するために定められています。

 

 

つまり,貸主(ここでは会社側)を保護する様、法律で定められているのす。
 

 
分かりやすくいえば、入居者は「周りの物件の家賃に比べて、我が家の家賃は不当に高すぎるから下げてくれ」とオーナーに求めることができるということです。

 

借主には将来の家賃の増減額を主張する権利、「賃料増減額請求権」があるのです。

 

サブリース契約の場合、アパートオーナーにとって直接の入居者は一括借り上げをするサブリース会社なのです。
 

 

 

つまり、アパートオーナーと不動産会社との間の契約書で「10年間賃料は不変」としても、借主に不利だと判断されれば、この文言は無効とされる可能性があります。

 

 

不動産会社の言い分通り、賃料が周辺家賃相場と照らして適切であればなおのこと、現状の支払い額は妥当と判断され、減った分の補償は受けられないかもしれません。

 

アパートオーナーが減額された家賃を回収出来ない事が起きるのです。

 

 
さらに、サブリース契約の問題点は、家賃の減額に関わる話だけではありません。
 

 

いざ解約しようにも、違約金が発生する場合がほとんどで、すぐには解約できないのが現状です。
 
 

逆に、借主のサブリース会社側は、比較的容易に解約しやすくなっているのです。

 

おかしいと思いますが、法律はあくまでも弱者とされる借主、サブリース会社に有利になっています。

 
では、こういった事態に陥らないためには、どのようにすれば良いのでしょうか。
 

 

これは立地が良くて、サブリース契約をしなくても入居者が切れない様なアパートの場所でアパート経営を行う事です。

 

オーナーと賃貸管理会社との契約は、主にサブリース契約と集金代行契約の2種類です。
 

東京23区の徒歩10分圏内といった賃貸需要が安定している物件であれば、サブリース契約を結ぶよりも、一般的な集金代行契約にしたほうが、収益性も高まります。
 

 

ただ、今地方に客先が付く立地の良い場所は、たくさんは有りません。

 

 

それなのに、税金対策や相続対策で、本来のアパート経営の本質を理解しないで、目先の利益だけでアパート経営を始めてしまう方が多いのです。

 

今年1月、内閣府はこの状況に警鐘を鳴らす『経済財政分析ディスカッション・ペーパー』を発行しました。

 

 
このレポートでは、今後、貸家建設数が潜在需要を上回り、供給過剰になるという予測が示されています。
 

 

ただでさえ人口減少が進む地方郊外のアパート経営はますます厳しくなることは間違いありません。
 

 

『10年保証』『30年一括』といった目先の家賃保証や表面利回りの高さに惑わされ、賃貸需要の乏しい場所にアパートを建てることは将来大きなリスクを抱えることになります。

 

 

これは何10年に渡って、生活を苦しめる事に成ります。

 

 

節税の為の不動産経営は、リスクを十分勉強して取れる様にしておかないと、逆に資産を失う事に成るのです。

 

不動産投資を始める前には、将来にわたって賃貸需要が見込める立地なのか、冷静な目で判断することが大切です。 マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】
 

 

この様な意味から言えば、立地の良いワンルームマンション経営が出来る物件の会社【GA technologie】 と、節税対策を行った方が安全です。

 

 

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