ワンルームマンション経営 成功と失敗

自分の不動産投資の目的を決める。

 

自分がワンルームマンションを購入したのは、今まで株式運用を中心に資産運用をしていたんですが、リーマンショックで株価が1/7に成り、その後は戻りましたが、

 

やはり株式運用一本から不動産も含めた資産運用の仕方に変える必要がありました。

 

その時、ワンルームマンション投資の記事を見つけて色々調べました。

 

ですので、私の場合は資産運用上購入ありきで、購入の意思が固まっていました。

 

 

しかしながら、不動産会社が書いている事が本当か分からないので、先ず1件を購入して様子を見る事にしました。【GA technologie】

 

金額も1,800万円程したのです、ちょっと怖かったのですが、どうせ資産運用するのですから、プラスマイナスは有るので、月々の収支がマイナスであっても仕方ない、長期で見ようと思い購入しました。

 

結果的には、初期投資(頭金100万円+諸経費60万円)160万円、で約1700万円のローンを組んで物件を購入しました。

 

 

その後順調に家賃収支はプラスで約20万円/年×6年間=約120万円のプラスです。

 

又、6年間でローンの元金部分の返済分は資産と成りますので、約300万円が利益に成りました。

 

現在相場環境が良く、物件の価格も2000万円を超えていますので、購入時からは200万円程値上がりしています。

 

ですので、粗利では値上がり額:約200万円+返済分:約300万円+家賃:約120万円=約620万円に成っています。

 

160万円投資して、6年間で約620万円の利益。単純に約4倍に成ったのは、投資としては悪くありません。

 

悪い情報がネット上に多く出ていますが、良い話は皆さん言わないだけで、たくさん有るのでは無いのでしょうか。

 

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。

 

サラリーマンは本職も忙しいので、自分と一緒にマンション投資を考えてくれる会社が必要です。

 

購入~管理~売却~確定申告、とすべてに渡って、ワンストップで対応出来る不動産会社【GA technologie】 が有ります

 

 

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。

 

不動産売買・仲介会社や賃貸管理会社 が投資用マンションを販売しています。

 

この様な会社マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】 から購入すると手間が省け、次への資産管理の為の時間が取れます。

 

自分であれこれしていたら、不動産管理に手間を取られて、本来自分がすべき事が見えなく成る恐れが有ります。

 

 

任せられる所は任せましょう。

 

 

色々なアドバイスも貰えるので、自分が置かれた所から何をしたら良いか分かる様に成ります。

 

物件サイトからは、価格情報として必要ですが、購入するのは慎重に。

 

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。

 

 

 

最近だと、いきなり電話がかかって来て、売り込みが有る場合も多いと聞きます。

この様な電話だけで、話を進めるのは、非常に危険です。

 

なぜなら・・・

 

この様な物件は一見安くて良い様に見えますが、安い物には安い理由が有るのです。

 

良い不動産会社から購入しなければ、家賃の回収、何か問題が有った時の対応、入居人の募集、等が出来ず

 

 

手間ばかりかかり、利益を上げる事が出来なくなってしまいます。

 

価格だけで選んでは、一瞬利益が上がっても、将来安定的に利益を上げていく資産構築の仕組みは出来ません。

 

次に物件を決めました。

 

マンション物件には、

 

1、家賃収入が何10年も安定して得られる事。

2、資産価値が出来るだけ落ちない物件で有る事。

 

で要望を出しました。

 

マンション物件は立地が全て、と言っても過言では有りません。

 

先ずは、東京都心山手線の内側、ないしは周辺

 

で選び、渋谷のマンション物件にしました。

 

立地は一時のブームに流されず、長い目で見た資産価値の高いエリアを選ぶのが重要です。

 

東京オリンピックの開催も有り、東京の再開発が始まっています。

 

今も資産価値の高いエリアは広がっています。

 

 

マンション物件の条件 環境 を以下の条件でリストアップしました

  1. 駅から徒歩10分が目安。
  2. CVS、スーパーが近くにあるか。
  3. 駅からの道は防犯上安全か。
  4. 繁華街やうるさい道路が近くに無いか。

 

*自分で見に行けない人は、担当者に自分の条件を言って

  物件が出たら購入して貰う方法も有ります。

 

マンション物件の条件 設備 を以下の条件でリストアップしました。

  1. 20㎡以上が目途。
  2. 洗濯機の置き場が有るか。
  3. 防犯セキュリティーが装備されているか。
  4. バス、トイレが別に成っているか。
  5. 新耐震法に適合したマンションか。
  6. 修繕積立金が溜まっていない案件か。

 

マンション管理がされているか、物件を見に行きました。

建物管理会社がしっかりしていないと、マンションへの管理が手抜きに成っている恐れがあります。

 

(建物管理会社とは、エントランスや屋上・エレベーター、区分所有者が共有する共用部分を管理する管理会社です。)

 

以下の項目について、チェックしました。

 

1、清掃が出来ているか。

 

2、ゴミの集積場の分別が出来ているか。

 

3、掲示板のお知らせが、期日の過ぎた物が貼り出されていないか。

 

4、駐輪場の自転車が雑然としていないか。

 

5、管理員が毎日のように変わっていないか。

 

6、管理組合がしっかり運営されているか。不正が無いか。

 

7、マンションに危ない人が住んでいないか。

 

8、民泊に使われていないか。

 

 

マンション価格が適正か、調べました。

 

マンションの価格を調べるには、ネット検索すると、おおよそ価格が適正かどうかわかります。

 

売り出されている物件その物が無い場合には、周辺のマンションか、同程度のマンションを見れば見当が付きます。

 

他の方法として、東京カンテイという不動産の売買・賃貸情報専門機関で、購入を考えているマンション名で検索し、過去の売買取引金額、過去の月額賃料、等を見る事が出来ます。

 

マンション価格情報サービス 

東京カンテイ

 

レインズを見れば、最近の実際売買された金額が分かります。

 

マンション価格動向

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。

 

購入時期が適正か、確認しました。

 

マンションの購入時期は何時が良いのでしょうか。

 

理想的にはマンション相場が下がっている時です。

 

私はリーマンショックの後に購入しました。

 

この時期はすべての物件が割安で、ネットでも1棟マンションが個別で売り出されたり、溢れる様に物件が出ていました。

 

投資会社が持っていた物件だったのでしょうか、場所的にも良い場所がたくさんありました。

 

ローンを利用しました。

サラリーマンの場合には、ローンが組みやすいのです。

 

これは、サラリーマンは毎月定期的に給料が入ってくるので、金融機関から借り入れがし易いのです。

 

 

ですので、この利点を十分利用しましょう。

 

 

一括で購入出来る資金がある人ならば、ローンを使用する必要はありません。

ローンは、マンション投資会社が提携している

 

提携ローン会社が一番手間がかかりませんので、ここを利用しました。

 

銀行では、投資用ワンルームマンションへの融資が、当時は有りませんでした。

 

今は、銀行の中ではマンション投資に融資してくれる銀行は有ります。

 

時間がある人は、銀行に収益計画書や融資の回収方法など、説明して融資を取る事も出来ます。

 

但し、サラリーマンは本業が有るので、あまり時間を取る事が出来ませんので、私には提携ローン会社が一番でした。

 

最近では日本政策金融公庫が有ります。

日本政策金融公庫サイト

 

固定金利が低い、

投資不動産を担保に借りられる。

頭金が要らない

女性や55歳以上のシニアには、優遇金利が有る。

但し、ここは事業計画書の提出と面談が有ります。

 

 

ここは不動産賃貸を事業として見て行きますので、時間や手間に余裕のある人は利用して下さい。

 

女性や年配者に低金利融資で優遇、利用しよう日本政策金融公庫

 

何戸マンションを買うか、目標を決めます。

 

投資として利益が上がるものかどうか、確認する為に、私は先ずは1件購入しました。

 

 

理想的に言えば、現金で2戸購入して、その後1戸をローンで購入すると言う様な方法が良いですが、一般のサラリーマンの方が1,600万円x2戸=3,200万円を現金で買える人はあまりいません。

 

ですので、先ずは1戸ローンで購入して、繰り上げ返済で10年程度で先ずは1戸をローン完済する方法を取りました。。

 

その後で、増やしたくなれば、もう1戸に挑戦です。

 

中古ワンルームマンション投資物件。大きく増やせる方法教えます。

 

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。

 

確定申告をする。

マンション投資をする上で、年間利益がどれ位出たのか、管理する事は重要です。

自分が投資したマンションが利益を上げた金額が、どうだったのか。

どこが利益が上がった原因か、下がった原因か、確定申告すればよく分かります。

 

 

いわば会社で言えば、決算書と同じですね。

 

家賃収入が思ったように上げられない場合でも、サラリーマンの場合には、確定申告すれば還付金として、いくらか戻ってくる場合があります。

 

簡単!確定申告。自分で出来ます。サラリーマンの中古ワンルームマンションの確定申告。

 

最近は中古マンションが高いので、利益を出すにはどうするか。