マンション投資のリスク。黒字倒産

ワンルームマンション経営で起こる黒字倒産

物件によっては、ある時期から家賃収入は変わらないのに、不動産所得が上がるという状況が発生します。

これはデッドクロスと呼ばれ、ワンルームマンション経営における黒字倒産の原因の1つと言われています。

 

デッドクロスとは、

 

実際にお金は出て行かなくても、経費にできる減価償却費は築年数が新しいほど額が多く、経年とともに減少していきます。

 

一方、実際にはお金は出ていくものの、経費にできない元金返済分は当初の額は少ないが、経年と共にその額は大きくなっていきます。

 

そうなるとお互いの額が逆転してしまうポイントに出くわします。このクロスするポイントがデッドクロスで、デッドクロスが発生することをデッドクロス現象と呼んでいます。

 

 

 

 

帳簿上は黒字なのに、税金の支払い分が増えて、現金が少なく成って、他の経費が支払う事が出来なくなってしまいます。

 

 

最初はマンションの減価償却費は経費で落とせますので、減価償却分は利益から減額する事が出来ます。

その為、税金を納める金額が抑えられます。

RC建築の場合で、23年と償却期間が決まっています。

これに基づき、減価償却額が計算されます。

 

 

ローンでマンションを購入して、元利均等返済法で返済している場合には、最初は金利分を多く返済していますので、金利返済分を経費で落とせる金額も多く成っています。

 

 

しかしながら、何年か経過すると、減価償却額は減少していき、経費として落とせる金額が小さくなっていきます。

元利均等返済法でローンを返済すると、年毎に金利分返済金額が少なくなって行きますので、こちらも経費で落とせる金額少なく成って来ます。

 

つまり、今まで経費で落としていた金額が次第に少なく成って来ます。

その為、税金を支払う金額が多く成って来ます。

 

 

家賃収入は有りますが、それ以上に支出の総金額が大きく成って、収入を上回ってしまいます。

 

 

すると、賃貸人が居て家賃は今まで通り入ってくるのに、手元に現金が残らないので、何か支払う事が出て来ると支払う事が出来ませんので、倒産と言う事に成ります。

 

古いワンルームマンションの場合には、気を付ける必要が有ります。

 

ワンルームマンションの保有数が少ない場合には、経費分の金額も少額なので、余裕資金も少額を持っておくだけで良いので、大きな問題には成りません。

 

 

 

対策としては、繰り上げ返済や納税資金を貯めていくなど、手元に現金があるうちに対策を講じる必要が有ります。

 

マンション投資を失敗しない為には、信頼できる不動産会社【GA technologie】
と相談する事が必要です。マンション経営なら【Oh!Ya(オーヤ)】





コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です