新築マンション購入者の出口戦略

2009年頃に新築マンションを購入した人が、今後どうしたらよいかの相談が有りました。

購入金額は1900万円

立地 横浜市 南区

35年ローン

33歳

独身

会社員

年収800万円

資産は貯金と株と地金の合計でだいたい1700万位。

 

このマンションの家賃を書いていませんので、収益状況が分かりませんが、この条件ならばSUUMOで見ると、8万円で貸し出しています。

すると、賃貸収入は8万円x12か月=96万円です。

2年に1回賃貸人が変わる事を考えれば、8万円x11か月=88万円平均でしょうか。

 

1900万円物件を頭金100万円で1800万円で35年ローンならば、毎月の返済額は、2,9%金利で計算すると、元利均等返済法で

 

68,272円です。

年間返済額は、819,269円

 

これに、修繕積立金、建物管理会社への管理費、賃貸管理会社への管理費、雑費、税金、等がかかりますので、年間で

約31万円程度が経費で掛かります。

 

すると、収入880,000円-ローン返済819,269円-経費313,000=252,269円の赤字です。

ローン返済分の中の、元金部分は資産として蓄積されますので、35万円程あると思いますので、相殺すると約10万円程の利益が出ている計算に成ります。

 

又、確定申告すると、赤字経営に成っていますので、還付金が返金されて来ます。

おそらく数1,000円ですね。

 

計算根拠(近い物件で仮で計算していますので、概略で見て下さい)

 

早めに売却した方が良いですね。

 

今は値上がりしていますので、最大のチャンスかもしれません。

 

 

繰り上げ返済すると良いですが、もともと収入に対して、ローン返済額が大きく、経費も固定費が相対的に大きく、赤字体質物件ですから、あまりお勧めできません。

 

 

借り換えは、日本政策金融公庫で借りられる出来るならば、1%前後にする事も考えられます。

1%ならば毎月の返済額が、50,811円なので所得金額は約¥―33,000円にまで減少出来ますが、やはり赤字です。

 

家賃を2万円程上げられれば良いですが、リフォームや設備、等の費用が掛かります。

これで確実に家賃が上がれば良いですが、今で8万円なので、10万円で借りて貰うのは難しいですね。

 

 

売却する事で、物件で赤字が出たならば、確定申告する際に、事業用物件の赤字で形状すれば、経費として控除されますので、年収に応じて還付金が帰って来ます。

 

最初を間違えると、後が大変ですので、早く売却する事をお勧めします。

 

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