タワーマンションは供給過剰に成りつつある。割高な部屋は借り手は少ないので、賃貸需要には向かない。

タワーマンションの大量供給が続いていますが、物件価格が高いので、賃貸には向きません。

 

2018年3月21日の日経新聞で、タワーマンションが供給過剰に成っており、今後もこの傾向が続く、とありました。

 

日本の都市整備として、官民で市街地の再開発を進めてきました。

その中心になったので、タワーマンションです。

 

このタワーマンションの割合が1990年代後半は15%だったのが、2016年~2020年には50%近くに増えるそうです。

古い建物の密集地を、オフィスや店舗、広場を備える複合施設に変えていこう、と言う目的で始まった方針があります。

 

しかしながら、次第に住宅の大量供給源に成って来ているというのです。

住宅過剰懸念も出ており、人口減少時代に合った都市開発を再度見直す必要があると、書かれています。

 

この住宅偏重に成ったのは、どのような理由からなのでしょうか。

 

これは都市の再開発制度によるものと言われています。

 

今は商業の出店意欲が落ちており、オフィスも飽和に成ってきたので、都心居住の需要は旺盛に成ってきたので、住宅にする方が売れやすいというわけです。

 

しかも、この住宅規模ですが、大きくすれば開発利益を増やす事が出来るのです。

 

補助金が国から出るというのです。

2016年~2020年のタワーマンションへ移設事業への補助金は3200億円の見込みです。

 

これは2011年~2015年比でみると10%増えています。

この30年間の累計は、1兆3,000億円と総事業費の2割弱も有ります。

この補助金はマンションの区分所有部分ではありません。

 

既存設備の取り壊し費用とか、共用部分への工事費が対象です。

マンションの分譲費用としては、この補助金部分が下げられるので、割安に成るのです。

その分供給戸数を増やして、マンションの開発費用を回収する方法を取るのです。

 

すると、マンションの住宅部分が多くなりますよね。

これがマンションの住居部分を増やす原因に成っていまのです。

 

これが顕著なのが、東京23区です。

30年間の補助金は6,000奥園。2016年~2020年のタワーマンションの住宅と数は増加しており、住宅比率の7割です。

これにはすべて、補助金が付いているのです。

 

戸数を増やせば増やすほど補助金が付くのですから、タワーマンションが増えるはずですよね。

しかし一方で、人口が減少すると言われているので、いつかは住宅の大量供給は止まるのです。

さらに、タワーマンションの老朽化も来ます。

 

 

その時、タワーマンションの住人は大規模修繕をする必要があります。

 

 

タワーマンションの大規模修繕費用は、高層ビルなので通常のマンションに比較して割高に成ります。

この費用を、住人は払わないといけません。

この大規模修繕をしない場合には、大きなタワーマンションほど補修が必要なのですから、最悪住めなくなってしまう事にもなりかねません。

 

タワーマンションはファミリーマンションの作りに成っています。

家族は子供が大きく成ったら出ていきますので、夫婦二人に成ってしまします。

親も年を取ると年金で生活する方が多くなります。

 

 

すると、この大規模修繕費用を払えるのでしょうか。

 

 

滞納する人が出て来たり、売却する人が出て来たり、部屋が使われない状況にもなりかねません。

すると、マンションの治安が悪くなる可能性も有ります。

 

 

いづれにしても、タワーマンションは賃貸として安定したものには成りません。

 

 

この様な時、中古ワンルームマンションはどのような位置づけに成るのでしょうか。

 

 

ワンルームマンションはこの様なタワーマンションに入っている例は、少ないです。

しかしある事はあるのですが、大変価格が高く成っており、通常のワンルームマンションの2倍以上に成る事例も有ります。

ですので、中古ワンルームマンションでタワーマンションを選択する事は出来ません。

 

中古ワンルームマンションは小規模~中規模で、都内23区にあるマンションが良いとおススメしています。

 

この様なマンションは、大規模修繕費用も割安で、家賃もサラリーマンが払える金額に成っています。

ですので、タワーマンションがたくさん増えても、また余って来てもそこにお客さんが取られる事はありません。

 

 

安定した収入が、中古ワンルームマンションから得る事が出来るのです。

 

以下は日経新聞2018年3月21日の抜粋です。

 

 
 

 

 東京23区は際立つ。30年間の補助金は計6000億円。2016~20年はタワーマンション付き再開発1件あたりの住宅が600戸強と1990年代の3倍以上で、住宅比率も7割を超す。中央区の勝どきには1棟で1420戸の53階建てマンションが2016年末に竣工。この地区は8割超が住宅で、81億円の補助金がついた。

■副作用生む人口急増

 大規模マンション偏重の再開発は局所的な人口増による副作用も生む。

 中央区は人口が1997年の約7万人から15万7000人まで回復したが、小学校の児童数がこの10年で約4割増えて教室が不足。2014~16年度は校舎の増改築に年50億円以上を費やした。区は人口集中の是正が必要と判断、一部で住宅の容積率緩和をやめる方針に転じる。

 この10年間に10棟以上のタワーマンションが建った川崎市中原区は人口が15%増え、中心の武蔵小杉駅では朝の通勤混雑時に改札手前で長蛇の列ができている。

 人口減時代に入り、住宅の大量供給はいずれ行き詰まる。2013年時点で総住宅数は世帯数を大きく上回っている。さらに老朽マンション問題が深刻になる。一戸建てと違い、多くの住民が合意して建て替えるのは困難。タワーマンション建設が加速するそばで空き家だらけの老朽マンションが増え続ける。

■東京でも高齢化進む

 東京も急速に高齢化が進み、2025年に人口のピークがくる見通しだ。都市開発に詳しい東洋大学の野澤千絵教授は「住宅と居住地の総量を増やし続ける時代は終わった。広域的に人口や住宅の配置を制御する仕組みが要る」と主張する。

 増える空き家、朽ちるマンションやインフラ、無秩序な郊外開発……。全国で実態や解決策が見えにくい都市問題が山積している。従来の常識を捨て、古くからの制度を改めなければ、持続可能で魅力的な都市は実現できない。

(調査報道班=鷺森弘、藤原隆人、斉藤雄太、学頭貴子)

日本経済新聞は政府や自治体、企業が明らかにしない重要事実を、独自取材で掘り起こす調査報道を強化します。様々な公開情報や統計を新たな切り口で分析し、知られざる実態を浮かび上がらせるデータジャーナリズムの手法も駆使します。その一環として、人口減少でゆがみが生じてきた都市問題を追います。

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