生産緑地の近くのワンルームマンションを買ってはいけない?

田畑がアパートやマンションに一変。2022年に生産緑地に乱立? 

 

いま、不動産業界で「生産緑地の2022年問題」がにわかに取沙汰されています。
 
今年の3月には経済誌『エコノミスト』でも大きく取り上げられました。

 

要約すると、

 

都市部にある畑や果樹園などの農地に、アパートやマンションが建てられるように成り、周辺の賃貸マンションやアパートの家賃が下落したり、空室が出る、恐れがある。

 

と言う物です。

 

どういう意味かと言うと、

 

親が農地で有る、生産緑地を持っている人がいます。

 

しかし、子供は農業を継ぐ人は昨今少なく成っています。

ですので、親は子に農地として相続する事は、実質出来なくなっているのです。

 

1992年の法改正で、生産緑地の指定から30年を経過した場合、市町村に対して、この生産緑地の土地の買い取りを申し出ることができるようになりました。

 

法改正から30年後の節目の年が、2022年なのです。
 

 

昨今自治体も財政難から、持ち主から買取依頼が来ても、買取が出来ない為、他の地主に斡旋します。

 

しかし、買い取り主が居ない場合には、その土地の生産緑地指定が解除されるのです。

 

そうすると、その土地は宅地やマンションの建設地として、扱える事に成ります。

 

すると、所有者は子供に相続する際の節税として、その土地にアパートやマンションを建てる人が出てきます。

 

これにより、アパートやマンションが乱立状態に成り、周辺の賃貸住宅の家賃が下がったり、空室が出たりする恐れが有ります。

 

ですので、その様な土地がある場所の周辺は、ワンルームマンション投資を控えた方が良いと言う事に成ります。

 

以下参考記事。

 

 「生産緑地」とは住宅や商業施設としての利用を定められている区域である市街化区域内で、自治体に指定された500平米以上の農地のことです。

 
 全国に1万3500ヘクタール、23区内だけでも東京ドーム約100個分にもなる約450ヘクタールの生産緑地が存在しています。
 

農地としての利用に限定されているこれらの土地が、2022年以降、アパートや分譲住宅などに利用できる宅地になっていく可能性があるのです。
 
 
 
 
生産緑地とは、 生産緑地法に基づく市町村からの指定を受けた農地のことを言います。
 

都会の住宅地の真ん中に、広い畑や果樹園が残っている風景を見かけたことがあるかもしれません。

 

こうした土地がいわゆる生産緑地です。
 

 

市街化区域内にあり、500平米以上の農地の所有者は、生産緑地としての指定を自治体に申請することができます。
 

 

生産緑地に指定されれば、固定資産税などの税制面において優遇されることになります。

 

そのかわり、所有者には農地として長期間、その土地を活用し続けることが義務付けられ、建物の建築などは、厳しく制限されているのです。
 

 

1992年の法改正で、生産緑地の指定から30年を経過した場合、市町村に対して、指定を受けた土地の買い取りを申し出ることができるようになりました。

 

 

法改正から30年後の節目の年が、2022年なのです。
 

 

1992年頃に指定を受けた生産緑地は、全面積の約8割を占めています。
  

 

2022年には、買い取りの申し出が殺到する可能性があると言われています。
 

 
では、何が問題となっているのでしょうか。

 
これまでも所有者が死亡したり、農業に従事できなくなった場合は、自治体に買い取りを申し出ることができました。
 

ところが過去の事例では、ほとんどの自治体では申し出があっても、生産緑地の買い取りを行っていません。
 

自治体も財政難のため、買い取ることができないのです。
 

買取不可とされた土地は、自治体が他の農家に買い取りをあっせんしますが、引き取り手は簡単には現れません。
 

そうなると、生産緑地の指定は解除され、宅地になる可能性が極めて高くなります。
 

 

2022年以降はこういった事例が、飛躍的に増えると予想されているのです。
 
 

所有者が続々と買い取りを申し出ると言われている理由は、高齢化や農業の担い手不足です。
 

 

農業従事者の平均年齢は、現在67歳にのぼっています。
 

息子、娘世代は企業に勤めており、後継者不足が農業全体の大きな課題です。

 

生産緑地で子どもたちが農業を続ける場合、相続税は、納税猶予という扱いで相続税の支払い額を減らすことができます。

 

 

ただ、問題は相続人である子どもたちが土地の相続後に、農業を辞めてしまうケースです。
 

生産緑地の指定が解除されると、猶予されていた相続税分を後から支払う義務が生じるのです。
 

 

こういった事情から、子どもたちが農業を継がないことが明確であれば、所有者の生前から相続対策を行う事例も出てきました。
 

 
指定解除を受ければ、税制優遇はなくなりますが、宅地に転用して、土地は分譲住宅のディベロッパーに売却し、現金化することができます。

 

また、宅地になるのでアパート経営を行い、相続税の圧縮を狙うというケースもあります。

 

実際、ハウスメーカーはこうした動きを見据えて、各地でセミナーも開催しています。
 
 

そのため今後、生産緑地の指定が解除された土地では、戸建が分譲されたり、節税対策のアパートが大量に供給されることが懸念されます。
 

 

相続税の節税を目的にアパートを建てたとしても、 そもそも立地が良い土地でなければ、賃貸需要は見込めません。

 

いまでさえ、地方や郊外ではアパートは供給過剰で、空室リスクも高いと言われているのに、これからさらにアパートが供給されようとしているのです。

 

地方や郊外では、さらに、賃貸経営が厳しくなることが予想されます。

 

もちろん、政府も手をこまねいているわけではなく、急激な生産緑地の減少に歯止めをかける法改正が行われましたが、効果は未知数です。
 

2022年問題が実際のところ、どのくらい賃貸市場に影響を及ぼすのか、現時点では分からない部分はあります。
 

 

ただ、農家の高齢化や担い手不足はまったく解消の糸口が見えません。
 

 

農業を継ぐ人がいなければ、農地が宅地へと替わるのは避けられないでしょう。
 

 

大都市圏でも、生産緑地が点在している地域では需給バランスが崩れるリスクがあることを、認識しておきましょう。
 

 

これからの賃貸経営は、立地選びがますます重要に成って来ます。

 

ワンルームマンション投資を失敗しない為には、信頼できる不動産会社【GA technologie】
と相談する事が重要なのです。

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