最近の中古マンション市場

上昇を続けてきた国内中古マンション相場に陰りが見え始めたが、、、

 

上昇ピッチの早さに需要が追いつかず、東京都内では値下がりに転じた地域もある。

 

中古マンションの購入希望者に様子見姿勢が広がっている。

 

これまで続いていた上昇力が鈍ってきている。

 

東京カンテイ(東京・品川)によると2016年の首都圏の中古マンションの平均希望売り出し価格(70平方メートル換算)は3476万円。

 

前年と比べて13.2%上昇した。

 

直近の高値を付けた08年水準を超え、1994年以来の高水準だ。

 

しかし

 

 

東京23区でも都心に近いほど価格動向の変化が出ている。

 

12月の都心6区(千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京)の前年比上昇率は2.3%。

 

首都圏平均の9.1%に比べると上昇率は低い。

都心6区以外の沿岸部の大型物件では、すでに下げに転じる物件も出てきている。

 

在庫にも変化が出始めた。

 

価格が上がっているときは売買が成立しやすいため市場に出る物件は増える傾向にあるが、16年12月の23区の流通戸数は1万1733戸と前月比で横ばいだった。

 

値段が高くて売買が成立しにくくなってきたため、売りに出される物件が減っている

 

しかし、まだまだ高い水準です、、、、。

 

中古ワンルームマンションでは。

 

先ほどの記事と同じで、価格が上昇して、物件の値段が高く成っています。

 

このままの価格では、物件が高い為に、利回りが悪く成り、投資としては利益が上がりづらく成っています。

 

特にローンを組んで購入する場合には、顕著に成ります。

 

今まで物件が、1800万円だったものが、13%上がると2034万円です。

 

その差、234万円上昇しています。

 

これを2,9%のローンで比較すると、30年元利返済均等法で計算すると、1800万円の場合

 

毎月の返済額;74,921円

 

総返済額;26,901,703円に成ります。

 

 

2034万円の場合 同じ条件で計算すると

 

毎月の返済額;84,661円

 

総返済額;30,408,724円に成ります。

 

月々の返済額が約1万円上がります。

 

これに、修繕積立金、管理組合の管理費、等、雑費の25,000円を加えると、11万円に成ります。

 

利益を1万円と考えると、12万円で貸し出す事に成ります。

 

立地の良い場所ならば、この金額で借りてくれるでしょうが、この購入層は少ないと予想されます。

 

つまり、この価格ならば中古ワンルームマンションの経営としては、難しいという事ですね。

 

この対策は、借り入れる金融機関で出来るだけ安い所にするしかありません。

 

日本政策金融公庫もその1つですね。

 

しかし、今は休む時かもしれません。

 

 

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