中古ワンルームマンション投資の成功の買い時

今、新築物件が、驚くほど売れていない。

その代わりに、中古物件の売れ行きが好調で、、新築の供給戸数を中古の成約件数を抜いた、という記事を見ます。

 

理由は、新築マンションの価格が上昇し過ぎて、購買者の手が届かないレベルにまで達している為、新築マンションは購入出来ないので、中古物件を購入するという流れです。

 

なぜここまで新築物件が高騰して来たか、の理由は

マンションの建設コストが上がって来た為に、販売価格が上昇しているからである。

 

要素は、

1、土地の取得費用

2、建築コスト

3、広告宣伝費

4、売り主である不動産デベロッパーの利益

が上昇している為に、必然的にマンションの販売コストが上がるのである。

 

特に上昇が著しいのは、

1、建設コスト

2、土地の取得価格の高騰

である。

 

建設コストについては、先の東北大震災の復興事業や都心部の再開発がたくさん実施されているので、鉄鋼工、とび、型枠工、と言った建設系の職人が人手不足が顕著である。

 

それ以外に最近では、労働条件を向上させるために、社会保険加入、賃金のUP、休暇取得、等、の条件面が変わって来ており、これが建設コストUPに繋がっている。

 

それと土地取得価格上昇が有ります。

 

1、14年に消費税導入による駆け込み需要、

2、日銀の異次元金融緩和

3、相続税の控除基準が変更され、相続税対策需要

4、円安による外国人の爆買い

 

等により、ミニバブル状態になり、物件の販売数量が増加。

それにつれて、マンション価格が上昇して、土地もそれにつれて高く成っています。

 

新築マンションは値引きをしても、それでも高いので中古マンションに消費者は移っている。

 

それに加えて、

 

1、人口減少、

2、空き家の増加、

 

のマクロ的な動向も有ります。

 

そうすると益々、中古物件が増えてきます。

 

欧米諸国では、新築物件より中古物件の方が、住宅市場においては主流になっています。

 

こう行った事から、中古ワンルームマンション市場も同様な傾向を受けるものと推察されます。

 

 

最近では、中古マンションの値上がりも良く聞かれる様に成っています。

特に、品川や月島のマンションの上昇率が高く成っています。

中古価格が新築時の購入価格を上回っている現象が出て来ています。

 

これは建築メーカーのブランド力で価格が上昇しているのでは無く、購入時期が影響していると言われています。

 

 

リーマンショック前は、景気が良くミニバブルと言われていました。

その為、マンション価格も割高でも良く売れたのです。

 

この時期つまり、2005年~2008年に建設された物件について、特に割高なマンションが建設されています。

 

中古に成っているこの物件が、値上がり率が低く、値下げされていると言われています。

 

要は割高だったので、適正価格に成って売り出されているのです。

 

ここから見えるのは、購入する時期が重要だと言う事です。

 

 

 

今新築マンションを購入するのは、割高なのは言うまでも有りませんので、資産価値という意味では、避けた方が良いです。

 

 

中古マンションも、今は中古だからどれでも割安というわけでは無く成っています。

 

東京オリンピックを境に、物件の価格は下がるとみられていますので、購入するならばこの時期まで待った方が良いのかもしれません。

 

 

しかし、中古物件は色んな理由で出て来るものですから、時期だけで選ぶのは早計です。

 

 

1、時期を含めて、長期的に安定的に、家賃収入を確保できるのか。

2、資産価値的に、上昇しないまでも、下がりにくい立地や条件なのか。

 

基本に戻って、物件を見極める事が重要です。

 

 

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