家賃が下がると大赤字。でも家賃が下がらないマンションってあるの?

高利回り不動産を買い若くして引退した方法

はじめて中古ワンルームマンションを購入する際、家賃が下がりにくい物件を購入する事が大事です。

これが出来れば、マンション経営は毎月安定した収入が入って来ますので、大変安心して経営が出来ます。

 

株や債券の様に、政策や経済環境で価格が大きく変動するような事はありません。

賃貸契約で家賃を決めていきますので、契約で決めた期間ならば家賃の変動はありませんので、安定した収入が見込めます。

 

特に中古ワンルームマンションの家賃は新築ワンルームマンションの場合と違って、家賃の下落は少ないのです。

これは、新築の場合には、新しいというプレミアムが付きますので、建築した数年間は新築価格の家賃で借りてくれますので、高い家賃設定設定がされています。

 

中古ワンルームマンションの場合は、新築物件の様なプレミア価格は付きませんが、その分家賃価格は安定しているのです。

 

でも家賃収入は何10年も同じ金額で設定出来るとは限りません。

7月に不動産専門のデータを集めている会社;東京カンテイが分譲マンションの新築時の家賃と10年後の家賃を比較したデータを発表しました。

ファミリー向けの物件なので、30㎡以上ですが、同じマンション物件を経年で家賃変動を追った資料です。

東京カンテイが公表したデータは、首都圏の分譲マンションにおける家賃額の維持率です。

この調査では築3年未満の新築物件の家賃を基準としています。

新築マンションが築10年前後の時点で家賃がどの程度変動していたのか、同じ物件のデータを最寄り駅別で集計しているのです。

 

このデータを見ると、338駅の平均家賃維持率は93.6%でした。

つまり、新築時に借していた家賃が93,600円に成ったという事ですね。

全駅の73%に当たる250駅では90%以上の維持率で、45駅は100%を超えて、値上がりしているのです。

 

これは築10年を超えていても新築の家賃水準で住む入居者が居る事を表しています。

 

ではこの場所とはどこでしょうか。

 

これが、安定した中古ワンルームマンション経営のヒントに成ります。

それは、大手町、品川、渋谷、と言った主なオフィス街の近くに多くなっているのです。

最近では勤めている会社に近い場所に住居を持つ傾向が表れているのです。

 

また、都市開発が進んでオフィスが増える事によって、こういった会社に近い便利な場所に住むという、賃貸需要が生まれたのです。

 

ですので、もともと設定されていた家賃がそのまま維持されているのです。

全体から見ても、家賃維持率は90%台前半で推移する傾向なのです。

これまでも、家賃下落率は年1%程度と言われていましたが、それが裏付けられた格好です。

では、これから同じように、年1%で家賃が下落していくかと言うとそうではありません。

ある不動産会社が賃貸実績レポートを出しているのですが、ワンルームマンションでの下落率は下がってないのです

 

平均とはいえ、これは驚きですね。

もちろん下がった物件も有るでしょうし、上がった物件も有るでしょうし、平均と考えれば良いです。

 

中古ワンルームマンションのデータで、築25年~30年に当たるバブル期の家賃の㎡単価があるのですが、それを見ると3,423円なのです。

 

さらに古い物件を見ると築30年~地区35年前後の物件では、㎡単価が3,540円に成っています。

 

これを見ると、築年数が経過した物件でも家賃は下がっていないのです。

 

バブル期の物件は、今の物件とは設備も違って、3点ユニットバスと言ってお風呂と洗面所とトイレが一緒に成っています。

にもかかわらず、築年数がが古くなっても家賃価格帯は下げ止まっている事がポイントです。

一般的に、中古物件の家賃価格は築25年までを超えて来ると、下げ止まる傾向があります。

 

 

 

 

 

 

どこくらいまで下がるかは、物件の場所の要素が高いのです。

 

東京カンテイの2013年のデータですが、3大都市圏の駅徒歩7~10分のマンションでの築年数による家賃下落率を比較しています。

築20年時点の東京23区における家賃下落率の比べて、大阪、名古屋、とも1,3倍も家賃が下落しているのです。

 

この調査は家賃額が大きい40㎡以上のファミリーマンションの部屋を想定しています。

ワンルームマンションの場合は、㎡数が小さいので下落率は小さいと思いますが、東京優位の傾向がある事は明白でしょう。

 

これが地方へ行けば行くほど、築年数による家賃下落率は大きくなってきているのです。

 

 

これらから、家賃価格を決める要因は、住みたい人の多さ、と言う事になり、賃貸需要が強い所が家賃の下落率が小さいという事なのです。

 

家賃そもそもの価格も高く取れ、下落率も小さい。

つまり、家賃の安定性はその物件があるエリアがどこにあるか、と言う事なのです。

 

高い家賃収入が将来にわたって、長い間安定している東京にあるワンルームマンションに投資する唐琴、安定した家賃収入を得る事が出来るのです。

しかも、中古ワンルームマンションであれば、より高い収益性が見込めるのです。

 

中古ワンルームマンションの流通価格は一般的には、新築ワンルームマンションの70%と言われています。

家賃収入の下げ幅よりも、物件価格の下げ幅の方が大きいという事は、利回りが高く取れるという事です。

 

はじめてワンルームマンション投資をする人は、どこを購入したら良いか迷います。

 

いろいろ物件がありますが、東京23区にある中古ワンルームマンションを選ぶことが、マンション経営の第1歩と思います。

 

ワンルームマンションの物件は、インターネットに出ている情報では自分が納得できる物件はまずありません。

インターネットに載せている物件は、すでに無くなっているか、何か問題がある物件が多いのです。

 

ワンルームマンションを扱っている不動産会社のネット会員に成るか、資料の取り寄せをすると、もっと詳細なワンルームマンション物件を紹介してくれます。

この物件ならば収益が上がるワンルームマンションが必ず見つかるはずです。

 

私も、要望出せば何とか探してきてくれるので助かっています。

 

最近では会員に成ったとしても、電話やメールを止めてほしい要望を出せば、簡単に止めてくれる様に成って来ました。

ワンルームマンションを販売している会社は数1000社あると言われています。

その中で、どの販売会社に連絡すれば良いか迷いますよね。

やはり、

はじめてワンルームマンションを購入する人は、まずは名前の通った会社に登録する事が安心です。

 

 

 

 

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