ワンルームマンション投資

普通のサラリーマンでも出来る、ワンルームマンション投資ブログにようこそ。

 

様々な不動産投資がありますが、サラリーマンの立場から言わせて頂くと、忙しい時間の中で、手間をかけずにするならば、中古ワンルームマンション投資が1番です。

 

たとえ、あなたがマルチに不動産投資で活躍したい場合でも、まずは、安定的かつ自動的に報酬が発生する中古ワンルームマンション投資を始めた方が良いです。

 

なぜなら・・・

 

中古ワンルームマンション投資は、忙しいサラリーマンの方でも、お金や時間や手間を極力取らないで、出来るビジネスだからです。

通常、不動産ビジネスの大半は巨額なローン金額を抱えたり、難しい不動産管理の知識が要ったりと、片手間には出来ない場合が多いです。

マンション管理業務も自分ですると、めちゃくちゃ手間が掛かりすぎます。

そうなると人を雇ってする必要があり、なかなか個人1人で出来るビジネスじゃ無く成ります。

でも、中古ワンルームマンション投資なら、比較的少額で、手間もかけずに始められるビジネスです。

 

だからサラリーマンがやる 副業 としてはピッタリなんです。

 

 

  よく読まれる記事ベスト3

1、新築ワンルームマンション投資の失敗

サラリーマンが不動産投資として新築ワンルームマンションに取り組むのは、止めた方が賢明です。

よほど立地が良く、家賃が高い場合で、何年も住んでくれるならば別ですか、実際には期待出来ません。

毎月、毎年、赤字になります。

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2、東京一極集中。ワンルームマンション投資、新築も中古も東京に賃貸物件として購入する人が増えています。

2014年に国土交通省が、日本各都道府県の人口増加動向が出ている。「国土のグランドデザイン2050

東京都で人口が増加すると見られるのは赤い色で表示されているエリア(以下同)

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3、ワンルームマンション経営 成功と失敗

自分がワンルームマンションを購入したのは、今まで株式運用を中心に資産運用をしていたんですが、リーマンショックで株価が1/7に成り、その後は戻りましたが、

やはり株式運用一本から不動産も含めた資産運用の仕方に変える必要がありました。

→続きは こちら

 

 

手間要らずで小資本、安定して不労所得

中古ワンルームマンション投資が良い理由としては

  • 管理に時間を取られない。
  • 小資金で始める事が出来る!

そして、やり方によっては

  • 長期的・安定的に稼ぐ事が出来る!
  • 自動化・不労所得化が可能

だからです。

 

要は、自分が目指すライフスタイルを実現する上で適したやり方が、中古ワンルームマンション投資なんです。

中古ワンルームマンション投資は一般的には「お小遣い稼ぎの副業」みたいに見られていますが、そんな事はありません。

 

実際、中古ワンルームマンションで稼げる金額の上限はどのくらいだと思いますか?

 

「月に、4~5万円?」

「月に、20万円?」

 

いえいえ、

私が把握しているだけでも、中古ワンルームマンション投資で月100万以上利益を上げる人がいます。

 

要は、自分がどこまで不動産収益を目指すのか、なのです。

 

 

  1. 資産運用をするのか。    
  2. 将来の年金にするのか。          
  3. 不動産収益で暮らすのか。      

 

 

それぞれにメリットデメリットがあり、サラリーマンの仕事をしながら管理していく必要がありますので、自分がどこを目指すのか、を決める必要があります。

 

それによって方法がずいぶん変わって来ます。

 

 

簡単なビジネスモデル

あなたも副業として、お金と時間の自由を手に入れることが目標なら、最初に中古ワンルームマンション投資に取り組んだほうが近道に成ると思います。

 

今知識がなくても大丈夫です。

 

私も知識ゼロからスタートしましたが、徐々に勉強して実践しながら覚えていきましたし今大きく利益を上げている人たちだって、最初は皆、初心者だったからです。

 

大事なのは、あなたが目指すライフスタイルを目指す上で、1番正しい中古ワンルームマンション投資で利益を上げる仕組みを作る事です。

 

中古ワンルームマンション投資とは、あなたが不動産売買・仲介会社から物件を購入し、部屋を賃貸する事で、

  1. 賃貸料を貰ったり、
  2. マンション自体を資産として作る、

ビジネスモデルの事です。

 

 

例えば、中古ワンルームマンション投資を運営している不動産会社がたくさん有ります。この中で自分が納得できる会社を選んで、営業マンと話をすれば、様々な物件を紹介してくれます。

 

その中から、自分に合った物件を選び、購入します。資金面も大抵は提携金融機関を持っていますので、ローンで購入する事も出来ます。

 

マンション管理も出来る会社を選定すれば、家賃の集金、賃貸人の要望対応、退室時のクリーニング、リフォーム、各種相談、等、全てやってくれますので、手間がかかりません。

サラリーマンが簡単にできる。

賃貸人が退室する際にも、管理会社が1~2か月もするとお客を付けてくれ、その間の管理会社との連絡も数回で、あまり時間は取られません。

 

管理会社は次の賃貸人が入るまでに、部屋のクリーニング手配、敷金からの支払代行、まで全てやってくれます。

 

確定申告の時だけは、今までした事が無かったので、最初は時間がかかりましたが、すぐに自分で出来る様に成りました。

計算が不得手な人は、管理会社が確定申告の書き方を指導してくれる所も有りますので、利用すれば良いと思います。

 

 

最初は負担をかけず、楽をすれば良いです。

 

簡単!確定申告。自分で出来ます。サラリーマンの中古ワンルームマンションの確定申告。

 

物件をもっと増やしたい人は、この仕組みを利用して2件目、3件目と増やしていけば良いのです。

 

どうですか、これなら忙しいサラリーマンの方にも出来るでしょう?

 

利益を上げる仕組みを作る。

 

中には、サラリーマンをしてるから副業をしてるとマズイと考えてる方もいると思います。

 

でも、不動産投資による家賃収入は副業にあたらない会社は多いです。転勤で購入していたマンションを人に貸して、家賃収入を得ている人などと、同じですよね。

 

 

マンションを選定するには、色々自分で調べる必要が有りますので、中古ワンルームマンションで利益を上げる仕組みを作る為には努力が必要です。

 

しかしそれを作りあげる為の正しい道で行えば、あなたがほとんど作業をしなくても勝手に利益が発生するような状態が得られます。

 

もちろん、退室や入居の更新時での作業はありますが、それは2年に1~2回で、数10分×数回くらいの電話連絡の作業で出来ました。

 

後は、サラリーマンの本職に力を入れられますし、自分の好きな事に時間を費やせます。

私のように楽しむ為に他の資産運用をする事も出来ます。

 

物件も豊富

例えば、私のワンルームマンション事例で説明します。

 

これは、マンション投資の為の売買仲介会社の中から2~3社選び、その投資会社の営業マンと直接話をしました。ここの内1社はしつこい勧誘は一切せず、マンション売買だけでなく、賃貸管理から募集まで全てワンストップでやってくれる会社でした。

 

 

営業マンは、私の希望や条件を聞いて、それに適した物件を何件も紹介してくれます。

その物件表には得られる予想利回りや場所、等、詳細が書かれていました。

 

その中から物件を選んで、支払方法を決めていきます。

 

 

 

 

私の場合は、気に入った物件が無かったので、物件が出てきたら紹介して貰う様お願いしました。

 

最初私は、物件の価格や利回り中心に探しましたが、不動産は何10年にも渡って家賃を安定的に稼いで貰う必要がありますので、価格では無く、安定的に家賃収入が入る物件、資産価値が下がらない立地の物件に変えて、探して貰ました。

 

すると1か月で何回か連絡が有るうちに、自分に合った物件が出て来たので、即決しました。

 

というのは、物件が出て来ると営業マンは、自分が持っているお客さんに紹介しますので、早く決断しないとよそのお客さんに回されてしまうからです。

 

その後は支払方法を決めて、頭金100万円、ローンを35年ローンで組んで毎月の収支が2~3万円程利益が出る様に、設定しました。

 

初めての購入でしたので、先ずは1件様子を見る為に、最低の金額から始めました。

これでも収支は、初月から利回りはプラスでした。

 

物件は新宿駅から歩いて10分以内の好立地だった事も有り、お客も途切れる事は有りません.

 

 

 

 

物件を見つける。

物件を見つける方法はたくさんあります。

最も一般的な方法は,インターネットで物件を見つける方法です。

 

最近では不動産会社からも、賃貸管理会社からも、賃貸住宅会社からも、たくさんの情報があふれています。

この物件も様々な物件が掲載されるように成りました。

 

会社ごとに掲載されている物件は特徴がありますが、ワンルームマンションを得意としている会社が良いですね。

 

インターネットで掲載されている物件はたくさんあってよいのですが、既に売り切れていたり、何か問題がある場合があるので、簡単に掲載されている物件を購入する事は出来ません。

 

次に一般的な方法としては、ワンルームマンションを販売している不動産会社や賃貸管理会社から購入する方法です。

 

ここはインターネットで一般に物件を公開していません。

セミナーや会員に成って物件の紹介を受ける方法です。

 

この方法は、その人の条件に合わせた物件を選択して紹介してくれます。

ですので、具体的に欲しい条件をこちらから言えば様々な物件を紹介してくれます。

 

それはインターネットには出ていない物件で、その会社が保有している物件となります。

その会社ごとに特徴があります。

 

それは物件を仕入れる方法によっている物と思われますが、それぞれ得意不得意が有るようです。

私は、インターネットで掲載している一般的な物件が得意な三菱UFJ不動産販売株式会社

 

会員に成って物件を紹介してくれる不動産会社を2件。

RENOSY こちら

クレアスライフ こちら

 

会員に成らなくても、物件を紹介してくれる不動産会社を1件。

合計4件で物件を探す方法を取っています。

 

最近では物件の価格が上がっているので、なかなか良い物件を見つけにくくなっていますが、こちらの要望を出しておけば、どこからか物件を見つけてくれます。

 

物件を自分で見つける。

 

物件を探していると、賃貸住宅会社のチラシに良い物件が有る場合があります。

また、自分が賃貸住宅として住居している物件売りに出されているケースも有ります。

 

東京の物件はたくさんありますので、物件価格が上がったからと言って、無くなったわけではありません。

たくさん物件を探す事は出来るのです。

しかし自分で物件を見つけた場合ですが、その物件は自分で入居管理や家賃回収管理をしてくれる会社を見つける必要があります。

 

この様な場合は、賃貸管理会社に依頼して審査して貰いますが、たいていの場合には断られます。

それは、賃貸管理会社も自社が販売する場合には、仕入れ価格から自社マージンを取ってから販売しています。

 

この利益分が取れていないと管理してくれることは難しいと考えてください。

最近では物件が少なく成っていますので、自分が持っていて他社が賃貸管理している物件をこちらの賃貸管理会社に管理を移したい、と言う希望にこたえてくれる会社は有ります。

 

しかし、いずれにしても管理しやすい物件かどうか、構造に問題が無い物件か、過去に問題が発生した事が無い物件か、調査します。

私も自分で見つけた物件があったのですが、管理して貰う様依頼しましたが、断られました。

 

個人間売買が有ります。

これは個人間で不動産の売買をする方法ですが、やはり管理が含まれていませんので、管理が出来ない人はお勧めできません。

 

サラリーマンの場合には副業としてワンルームマンション経営をする事が多いので、出来るだけ管理は不動産管理会社で出来る物件を探す事が必要です。

 

安いからと言って、自分で管理するとなると、本来の仕事が出来なくなります。

サラリーマンの場合は給与が安い場合でも高い場合でも、安定的に収入が入って来ます。

 

これにプラスして不動産収入が入って来る事が最も良い形です。

 

ワンルームマンションの経営は多くの収入を得る為にはたくさんのワンルームマンション物件を持つ必要がありますが、少ない物件の件数でも安定的に少ない手間で収入が入って来る事が、一番のメリットだと思います。

 

脱サラしてワンルームマンション経営を考える人もいますが、サラリーマンと言う安定した職業を捨ててまでワンルームマンション経営で生計立てる事は努力が必要に成ります。

 

しかし、出来ないわけではありません。

その方法は有りますし、実践している人もたくさんいます。

 

ワンルームマンション投資のメリットは、サラリーマンと言う収入を得ながら、もう一つの収入源を得る事で、将来への年金や今よりもっと良い生活が出来る事では無いかと考えています。

 

物件を見分ける。

 

東京でオリンピックや再開発が行われて、ワンルームマンションの物件価格が上昇しています。

その中で、どの様にして物件を選ぶかは難しく成って来ました。

 

不動産会社が紹介してくれる物件をそのまま購入するのでは、利益が出なくなってきました。

この対策を取る必要が出て来ました。

 

初めての人がワンルームマンションを購入すると言っても、何を対策したら良いか分かりませんよね。

毎月の利益が上がって、年間でも利益が出る。

 

ローンの支払いが終わったら、ワンルームマンションが自分の物に成る。

この様な物件で無いと、ワンルームマンション投資をする意味が有りませんよね。

 

では、どの様にして見つけるのでしょうか。

インターネットで物件を見つける事はほとんどありません。

 

と言うのは、インターネットで掲載されている物件はすでに売れているか、何らかの問題で売れ残っている場合が多いのです。

ほとんどの場合は、不動産会社からの紹介で見つける事に成ります。

 

この紹介された物件を見て、収益が上がる物件かどうか判断する事に成ります

でもこの判断するのがなかなか難しいのです。

 

しかしこれもやり方が有ります。

当サイトではシュミュレーションをする事を推奨しています。

 

営業マンが進める事を聞くだけでは無く、自分で紹介された物件を分析して見るのです。

物件の金額、頭金、諸経費、借入金利、返済期間、家賃収入、経費、を物件の明細を見ながら入力して行きます。

 

その計算結果から毎月黒字に成るか赤字に成るか、分かります。

黒字に成る物件を選択して行けばよいのです。

 

インターネットを見ると、物件のシュミュレーションが書かれた記事が有ります。

この計算方法は会社によってかなり違います。

 

年間利回りが6%とかありますね。

これ本当でしょうか。

 

これは良く見て見ると、家賃収入を物件価格で割っただけの利率に成っていたりします。

例えば、2000万円の物件を購入した場合、家賃収入が月8万円だったとします。

 

すると年間で8万円×12カ月=96万円です。

これを物件価格で割ると、4,8%に成りますね。

 

これを利回りと書いているケースが多いのです。

実際には利回りはどうなるのでしょうか。

この場合では、収入だけの計算をしていますが、経費の計算をしていません。

 

ワンルームマンションを経営する場合には、家賃収入から経費を差し引いて、残った利益が本当の利益です。

 

例えば、ワンルームマンションを経営するには、

 

賃貸管理会社に管理して貰う管理費、

購入したマンション管理会社に管理して貰う管理費、

マンション建物を管理して貰う不動産管理会社への管理費、

 

マンションの建物を修繕する為の大規模修繕積立金、

マンションと言う不動産にかかる固定資産税、

退室時のマンション物件の修理、

 

等々の必要経費が掛かるのです。

 

これを差し引きすると、赤字に成る場合も有ります。

そのような物件が売られている事も有ります。

 

最近の物件は価格が上がって来ていますので、実質赤字の物件もたくさん出てきていますので、これを見極める事が重要です。

但し、赤字であっても将来の為に資産として持っておきたい為に、ワンルームマンションに投資する人もいます。

 

そのような人は毎月、毎年の損益が赤字であっても借入金を早く返済して、借金の無い物件を作る事が重要です。

ローンの無い物件が出来れば、その物件を担保に金融機関から新たに借り入れて、もう一つ物件を購入する事も出来ます。

 

ですので、資産を作るという目的であれば、毎月赤字でも構わないという考えは有ります。

但し、その物件が持っている収益力と言うものがありますので、それをしっかりシュミュレーションして知っておく事が必要です。

 

 

新築ワンルームマンションの場合も同様ですが、将来に資産として持つ場合には、赤字でも構わないという事が言えます。

 

但し、新築ワンルームマンションの場合には、売値の30%程度が宣伝費と言われていますので、実際に購入した物件価格の30%は資産価値が無いと考えて購入して下さい。

 

確定申告をする。

 

ワンルームマンション投資をするならば、確定申告をする必要があります。

黒字の場合には、確定申告をしてワンルームマンション経営から出て来た利益に対して、税金がかかりますので、税金を支払います。

 

逆に赤字の場合は、確定申告をすると還付金として支払った税金分が返って来ます。

赤字分の一部が返ってくるだけで、黒字に成る訳ではありません。

 

確定申告すれば経費が費用として認められていますので、領収書をしっかり取っておいて申告する事が大切です。

経費とは、ワンルームマンションを経営する上で使用したものに限られますが、交通費、接待費、会議費、教育費、書籍、文具、と言った物が含まれます。

 

これは実際ワンルームマンションをすると、意外とかかっているのです。

忘れずにしっかりと申告しましょう。

 

確定申告の方法ですが、最初は難しいですが、慣れると簡単に出来ます。

今は用紙で申告する方法と電子式でパソコンから申告する方法が有ります。

 

通常サラリーマンの場合ですと、どちらでも簡単に出来ます。

パソコンが得意な方でしたら、エクセルで計算式を作っておいて、どの程度税金を払うのか、どの程度還付金が返ってくるのか、分かる様にしておいた方が利益管理をしやすくなります。

 

実際はワンルームマンションは黒字なのに、経費を水増しして帳簿上では赤字にして、還付金を貰うという方法は、違法ですので気を付けてください。

 

でも交際費が経費で認められているのですから、どうせ食事をするならば、不動産関係の会社の方とする事で、情報も取れますので、おススメです。

 

個人の場合でも経費を申請した場合は、資料を5年間保管しておく必要がありますので、気を付けてください。

 

空室対策をする。

ワンルームマンションの場合には、通常不動産会社や賃貸管理会社の不動産販売会社から購入します。

この購入した会社が賃貸人募集をしてくれます。

 

オーナー自らが賃貸人募集をする事は有りません。

通常賃貸人が退室する場合には、どの様な契約にしているかによりますが、3カ月前には退室する連絡が来る場合が多いです。

 

その連絡が有ると、不動産会社や賃貸管理会社は契約しているアパマンショップの様な賃貸住宅会社に募集をかけます。

この募集は賃貸人が住んでいた場合でもかけて貰います。

 

この募集力が有る会社は賃貸人を早く見つけてくれるので、空室期間を短くできますので、家賃収入が少なくなるのを防ぐ事が出来るのです。

 

よく入居率99,9%とか不動産会社や賃貸管理会社がインターネットに掲載していますが、それはこの空室率が少なくなる事を意味しているのです。

ただし、各社計算方法が違うので、物件の紹介時には具体的な計算方法を聞いておく事をおススメします。

 

空室対策として、最近はやっているのが、インターネット接続費が無料と言う方法です。

従来はマンションやアパートで全室にインターネット回線を引いて、そこから個人がインターネットプロバイダーと契約して、ルーターを購入した無線で部屋の中でインターネットを使う方法です。

 

この方法は物件全室にインターネット回線を無線で飛ばします。

物件の部屋でインターネットを使う場合は、パスワードを入れるだけですぐ使えるというものです。

 

最近ではこのシステムが進んでいますので、簡単に入居したその日にすぐ使えるというメリットも有ります。

一番のメリットはインターネットが無料で使えるという点です。

 

実際には家賃に入れて回収しているのですが、マンション全室でインターネット契約すると個人で契約する場合よりは安くなります。

この安くなった分を賃貸者に還元する事で、入居率を上げようとします。

 

インターネットもプロバイダー契約、光回線契約をすると毎月6000円程度はかかります。

また無線ルーターも必要なくなりますので、その費用も掛かりません。

 

家賃が8万円ならば、約8%値引きと同じに成りますので、大変お得なのです。

この様に空室対策の一環として新しい方法が増えて来ました。

 

詳しい記事はこちら

部屋のリフォーム

最近では古いマンションを新し物件に変えるリフォームが流行っています。

内装を変える事で外見は古いマンションのイメージですが、中に入るときれいな部屋で他のマンション物件と差別化しようというものです。

 

これは最近取り組んでいる会社が増えています。

これはマンション物件も20年を超えて来ると水回りが古びて来ます。

 

女性はこの様な水回りが不潔な物件は嫌います。

ですので、水回りをキレイにして入居しやすい様にするのです。

 

通常退室時には壁紙を張り替えます。

畳の部屋はフローリングにします。

 

トイレと風呂は別にします。

しかし、それだけでは差別化出来ませんので、家賃を上げる事は出来ないのです。

 

部屋をリフォームして綺麗な部屋を作る事で家賃を上げる方法も出て来ました。

 

参考記事はこちら

ワンルームマンション投資についてのまとめ

ワンルームマンションのメリットは、なんといってもサラリーマンと言う安定した生活基盤を持ちながら、新たな収入源を作る事に成ります。

 

サラリーマンは会社に属していますので、そこで使われるという事に成りますので、自由度は無いかもしれません。

しかし生活は安定しています。

 

最近ではリストラとか会社が倒産すると言った事も有りますが、それは少ないケースです。

まだまだ普通に会社に勤めて給与をもらって生活している人が多いのです。

 

これから年金が65歳からに成ると言われていますが、この厚生年金を貰えるのはサラリーマンだけです。

個人事業者はもらえません。

 

この厚生年金程、利率の良い金融商品は有りません。

例えば65歳から最近の男性の平均寿命は86歳と計算すると、21年間年金が出る事に成ります。

 

平均した厚生年金は毎月25万円程度です。

これは夫と妻の2人合わせて厚生年金と国民年金を合わせた額です。

 

妻の国民年金もサラリーマンの給与から支払われています。

すると、25万円×12カ月×21年間=6,300万円です。

 

夫が無くなって妻だけで後10年生きたとすると、

5万円×12カ月×10年=600万円です。

合計6,900万円です。

 

これだけの年金がサラリーマンをするともらえるのです。

サラリーマンをやりながら、給与をもらって生計を立てながら、退職した後で6,900万円もらえるのです。

 

これにワンルームマンションの家賃収入が入るので、安定性が増してきます。

ワンルームマンションを定年時に支払い終わった場合で、資産として1,800万円程度のマンションを持つ事に成ります。

 

これは資産ですので、売却すればお金に換える事が出来ます。

東京のワンルームマンションの場合には、換金するのは簡単です。

 

この資産を持ったうえで、家賃収入が8万円程入って来ます。

これが年間8万円×12カ月=約100万円の収入に成ります。

もちろん税金がかかりますので、その時の所得に応じて支払う必要がありますが、それでも年収が低く成っていますので税金も少なくて良いはずです。

 

単純には言えませんが、65歳から86歳まで貰ったとすると、21年間×100万円=2,100万円家賃収入が入る事になります。

 

年金と合わせるとどうなるでしょうか。

6300万円+2100万円=8400万円

 

これが生活して行く金額として確保できる計算です。

これに加えて、マンションの資産が1,800万円残るのです。

 

もちろん、年金がこの先同様な金額が出るとは限りません。

また、マンションの資産も下がってくると思います。

 

しかしながら、サラリーマンと言う安定した生活を確保しながら、ワンルームマンション投資で将来の生活を安定させるという方法としては、ひとつの形では無いか、と思います。

そんな私が購入したワンルームマンションの販売会社は、こちらに書いています。